รีวิว The Esse สุขุมวิท 21: ไฮไรส์เดี่ยวติดถนนอโศกมนตรี เหมาะกับใคร

The Esse Asoke เป็นคอนโดไฮไรส์สูง 55 ชั้น จำนวน 419 ยูนิต พัฒนาโดย Singha Estate สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2019 ตั้งอยู่เลขที่ 333 ซอยสุขุมวิท 21 หรือที่คนย่านนี้เรียกกันว่าถนนอโศกมนตรี แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา สิ่งที่ต้องเข้าใจก่อนคือนี่คืออาคารเดี่ยว ไม่ใช่โครงการหลายตึกที่แชร์คลับเฮาส์กันหลายเฟส ดังนั้นทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกและจำนวนผู้อยู่อาศัยจึงจบอยู่ในตึกเดียว ซึ่งมีผลต่อความหนาแน่นของลิฟต์และพื้นที่ส่วนกลางที่ควรพิจารณา

• ผู้พัฒนา: Singha Estate บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งบอกได้แค่ว่าเป็นรายใหญ่ที่มีข้อมูลเปิดเผยต่อสาธารณะ ไม่ได้การันตีคุณภาพงานก่อสร้างของยูนิตที่คุณจะซื้อ
• ระยะเดินถึง MRT สุขุมวิท ประมาณ 500 เมตร เดินตามแนวถนนอโศกมนตรีลงมาทางแยกอโศก
• ระยะเดินถึง BTS อโศก ประมาณ 750 เมตร ต่อเนื่องไปถึงสกายวอล์กที่เชื่อมเทอร์มินอล 21 อโศก
• ทำเลอยู่ในโซนย่านสถานทูตถนนอโศกมนตรี ซึ่งช่วงกลางวันรถติดสะสมจากแยกอโศกได้พอสมควร

ยูนิตของ The Esse สุขุมวิท 21 วางตัวเป็นแบบ 1–2 ห้องนอน ในคอนเซปต์ urban living ที่เล็งกลุ่มคนโสด คู่รัก และครอบครัวขนาดเล็กที่ต้องการอยู่กลางเมืองมากกว่าพื้นที่กว้าง จุดที่ต่างกันชัดที่สุดคือทิศของห้อง ฝั่งที่หันเข้าสวนเบญจกิติจะได้วิวพื้นที่สีเขียวผืนใหญ่ที่หาได้ยากในย่านนี้ ส่วนฝั่งที่หันเข้าเมืองจะเห็นแนวตึกสุขุมวิทและแสงไฟยามค่ำ ซึ่งสวยแต่ก็หมายถึงหันหน้าเข้าหาความวุ่นวายของเมืองโดยตรง อีกปัจจัยคือชั้น ยิ่งชั้นสูงยิ่งหนีเสียงจากถนนอโศกมนตรีและแยกอโศกได้ดีกว่าชั้นล่าง ๆ อย่างเห็นได้ชัด

• ราคาต่อ ตร.ม. ณ ช่วงเวลาที่เขียน อยู่ในแบนด์พรีเมียมของคอนโดติดถนนอโศกมนตรี ซึ่งสูงกว่าคอนโด mid-rise ในซอย ตัวเลขเปลี่ยนตามชั้นและทิศ ควรตรวจสอบราคาจริงอีกครั้งก่อนตัดสินใจ
• ค่าส่วนกลางของไฮไรส์ระดับนี้มักสูงกว่าคอนโดเตี้ย ๆ เพราะมีลิฟต์ ระบบ และพนักงานมากกว่า ให้ขอตัวเลขจริงเป็นบาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน
• วิวสวนเบญจกิติเป็นของที่บังไม่ได้ในอนาคตค่อนข้างต่ำ แต่ก็ควรถามเรื่องแปลงที่ดินรอบข้างที่อาจมีการก่อสร้าง
• เงินกองทุนสำรองส่วนกลางและสภาพการเก็บค่าส่วนกลางค้างชำระ เป็นตัวชี้สุขภาพการเงินของนิติบุคคล

อย่ายึดตัวเลขราคาหรือค่าส่วนกลางจากบทความหรือประกาศเก่าเป็นความจริง เพราะทั้งสองอย่างขยับได้ตลอดตามตลาดและมติที่ประชุมนิติบุคคล สิ่งที่ควรทำคือขอเอกสารค่าใช้จ่ายรายเดือนล่าสุดของยูนิตที่สนใจจริง ๆ แล้วคำนวณต้นทุนถือครองต่อเดือนให้ครบ ทั้งค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟ และภาษีที่เกี่ยวข้อง จะเห็นภาพจริงกว่าดูแค่ราคาป้าย

หัวใจของการตัดสินใจในย่านอโศกคือเลือกระหว่างติดถนนหลักกับซอยลึก The Esse สุขุมวิท 21 อยู่ริมถนนอโศกมนตรีซึ่งเดินถึง MRT สุขุมวิทและแยกอโศกได้เร็ว ขณะที่คอนโดในซอยสุขุมวิท 23 หรือลึกเข้าไปในซอยย่อยจะเงียบกว่าแต่แลกด้วยระยะเดินที่ไกลขึ้นหรือต้องพึ่งวินมอเตอร์ไซค์ ตารางด้านล่างเทียบลักษณะทำเลแบบกว้าง ๆ ไม่ใช่โครงการเจาะจง เพื่อให้เห็นภาพการแลกเปลี่ยน

การแลกเปลี่ยนตรงไปตรงมา ติดถนนหลักหมายถึงเดินสะดวก แสงเมืองสวย และเข้าถึงเทอร์มินอล 21 อโศกกับสวนเบญจกิติได้ง่าย แต่ก็ได้เสียงและฝุ่นจากถนนอโศกมนตรีมาเต็ม ๆ โดยเฉพาะชั้นล่าง ส่วนซอยลึกได้ความเงียบและความเป็นส่วนตัวกลับมา แต่ต้องยอมเดินไกลขึ้นหรือจ่ายค่าวินทุกวัน สำหรับทำเลนี้ การเดินถึงสวนเบญจกิติและเทอร์มินอล 21 อโศก คือข้อได้เปรียบที่ซอยลึกส่วนใหญ่ให้ไม่ได้

ถ้าให้สรุปแบบตรง The Esse สุขุมวิท 21 เข้าทางคนทำงานย่าน CBD ที่เดินทางไปพร้อมพงษ์ เพลินจิต หรือกลางสุขุมวิทเป็นประจำ และให้คุณค่ากับการเดินถึงรถไฟฟ้ากับไลฟ์สไตล์กลางเมืองมากกว่าพื้นที่กว้างและความเงียบ สำหรับกลุ่มนี้ ระยะ 500 เมตรถึง MRT สุขุมวิทและตึกเดี่ยวที่ดูแลง่ายคือคำตอบที่สมเหตุสมผล แต่สำหรับครอบครัวที่มีลูกเล็กและต้องการความเงียบ พื้นที่ใช้สอย และโรงเรียนใกล้บ้าน ทำเลติดถนนอโศกมนตรีอาจไม่ใช่ทางที่ลงตัวที่สุด แม้ในย่านนี้จะมีบริบทการศึกษาอย่างมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ประสานมิตร ที่สุขุมวิท 23 อยู่ก็ตาม

1. ขอดูงบการเงินนิติบุคคลและเงินกองทุนสำรองส่วนกลาง เพื่อดูว่าอาคารมีเงินพอดูแลระบบไฮไรส์อายุตั้งแต่ปี 2019 หรือไม่
2. นัดดูยูนิตจริงทั้งกลางวันและกลางคืน เปิดหน้าต่างฟังเสียงถนนอโศกมนตรีในเวลาเร่งด่วนด้วยตัวเอง
3. ตรวจทิศ ชั้น และวิวตามจริง โดยเฉพาะยูนิตที่บอกว่าเห็นสวนเบญจกิติ ให้ยืนดูจากห้องนั้นจริง ๆ
4. สอบถามค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. ต่อเดือน และบิลค่าน้ำค่าไฟล่าสุด แล้วรวมเป็นต้นทุนถือครองต่อเดือน
5. เดินจากตึกถึง MRT สุขุมวิทและ BTS อโศกด้วยตัวเอง จับเวลาจริงในวันธรรมดา ไม่ใช่เชื่อตัวเลขระยะทางบนโบรชัวร์