รีวิว Edge สุขุมวิท 23 ปล่อยเช่า: ห้อง 1 นอน คุ้มลงทุนไหมในมุมผลตอบแทน
Edge สุขุมวิท 23 ปล่อยเช่าคุ้มหรือไม่ เป็นคำถามที่นักลงทุนห้องชุดในซอยสุขุมวิท 23 ต้องตอบด้วยตัวเลข ไม่ใช่ความรู้สึกเรื่องทำเลแยกอโศก บทความนี้นำราคาขายและค่าเช่าจริงของห้อง 1 นอนมาคำนวณเป็น gross yield และระยะเวลาคืนทุนแบบตรงไปตรงมา พร้อมชี้ให้เห็นต้นทุนที่มักถูกมองข้ามอย่างค่าส่วนกลางและค่ากองทุน เพื่อให้เห็นภาพผลตอบแทนที่ใกล้เคียงความจริงมากที่สุดก่อนตัดสินใจลงเงิน
สารบัญ
ห้อง 1 นอน Edge สุขุมวิท 23 เหมาะกับนักลงทุนแบบไหน
ห้อง 1 นอนของ Edge สุขุมวิท 23 ไม่ใช่ห้องที่ควรมองเป็นบ้านหลังแรก แต่เป็นสินค้าสำหรับปล่อยเช่าในย่านที่ดีมานด์ผู้เช่าไม่เคยหายไป โครงการพัฒนาโดย บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นอาคารพักอาศัย 35 ชั้นพร้อมอาคารจอดรถ 9 ชั้น จำนวนยูนิตสูงสุด 443 ยูนิต บนที่ดินราว 2-2-17 ไร่ สร้างเสร็จมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2016 มีที่จอดรถราว 212 คัน ซึ่งเทียบกับจำนวนยูนิตแล้วถือว่าไม่เต็มทุกห้อง เป็นเรื่องที่นักลงทุนควรรู้ไว้ถ้าผู้เช่าเป้าหมายเป็นคนมีรถ อาคารตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 23 (ซอยประสานมิตร) ซึ่งเป็นซอยที่เชื่อมต่อออกถนนสุขุมวิทบริเวณทางแยกอโศกได้สะดวก
เรื่องทำเลที่ขายผู้เช่าได้จริงคือการเดินทาง โครงการอยู่ในระยะที่ผู้เช่าใช้ชีวิตโดยพึ่ง BTS อโศก (สายสุขุมวิท) ทางออก 3 และ MRT สุขุมวิท (สายสีน้ำเงิน) เป็นหลัก ส่วนคนที่ต้องเข้า-ออกสนามบินก็มี ARL มักกะสัน รองรับ การเดินจากปากซอยสุขุมวิท 23 ไปทางแยกอโศกเป็นทางเท้าริมถนนสุขุมวิทที่ไม่มีหลังคาคลุมตลอด และต้องเลี่ยงรถที่เลี้ยวเข้า-ออกซอยช่วงเร่งด่วน จุดนี้ไม่ใช่ปัญหาสำหรับคนทำงานออฟฟิศย่านนี้ แต่ควรบอกผู้เช่าตามจริงเวลาพาชมห้อง
- เหมาะกับนักลงทุนที่เน้นปล่อยเช่าระยะยาว กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในตึกออฟฟิศย่านแยกอโศก
- เหมาะกับคนที่ถือยาว รับผลตอบแทนระดับกลางแลกกับทำเลที่มีสภาพคล่องการเช่าสูง
- เหมาะกับคนที่ต้องการแบรนด์แสนสิริและส่วนกลางพร้อมใช้ เพื่อให้ห้องแข่งขันกับคู่แข่งในซอยเดียวกันได้
- ไม่เหมาะกับคนที่หาผลตอบแทนสูงระยะสั้น เพราะราคาต่อ ตร.ม. ในย่านนี้สูงจนกด yield
- ไม่เหมาะกับคนงบจำกัด เพราะราคาซื้อต่อยูนิตสูงกว่าโครงการชานเมืองหลายเท่า
เลย์เอาต์และขนาดห้อง 1 นอน กับค่าเช่าที่ปล่อยได้จริง
| ประเภทห้อง | ขนาด (ตร.ม.) | เลย์เอาต์โดยย่อ | ค่าเช่าโดยประมาณ (บาท/เดือน) | ราคาขายโดยประมาณ |
|---|---|---|---|---|
| 1 นอน Type 1A | 29.5–30.5 | ห้องสี่เหลี่ยมใช้สอยกระชับ ครัวเปิดต่อกับส่วนนั่งเล่น | ~24,000 (ห้อง 30 ตร.ม.) | ~210,000 บาท/ตร.ม. (ห้อง 30 ตร.ม. ราว 6.3 ล้านบาท) |
| 1 นอน ช่วงใหญ่ | 32–43 | 1 นอนพื้นที่มากขึ้น แยกมุมนั่งเล่น-นอนชัดกว่า | ~30,000 (35 ตร.ม.) / ~32,000 (41 ตร.ม.) | ~200,000–209,000 บาท/ตร.ม. |
| 2 นอน Type 2A | 60 | สองห้องนอน เหมาะอยู่อาศัยจริง | (ไม่มีข้อมูลค่าเช่าในแหล่งอ้างอิง) | (ไม่มีข้อมูลราคาขายในแหล่งอ้างอิง) |
| 2 นอน ช่วงใหญ่ | 60–69.5 | สองห้องนอนพื้นที่มากขึ้น | (ไม่มีข้อมูลค่าเช่าในแหล่งอ้างอิง) | (ไม่มีข้อมูลราคาขายในแหล่งอ้างอิง) |
ห้องที่ขายได้คล่องที่สุดสำหรับปล่อยเช่าคือ 1 นอน Type 1A ขนาด 29.5–30.5 ตร.ม. เป็นห้องสี่เหลี่ยมที่ออกแบบให้ใช้พื้นที่กระชับ ครัวเปิดต่อเนื่องกับส่วนนั่งเล่น เหมาะกับผู้เช่าคนเดียวหรือคู่ที่ทำงานย่านแยกอโศกและไม่ได้ทำครัวหนัก ห้องช่วง 32–43 ตร.ม. จะแยกสัดส่วนมุมนอนกับนั่งเล่นได้ชัดขึ้น จึงตั้งค่าเช่าสูงขึ้นตามไปด้วย จากประกาศจริงจะเห็นว่าห้อง 30 ตร.ม. ปล่อยราว 24,000 บาท/เดือน ขณะที่ 35 ตร.ม. ขยับไป 30,000 และ 41 ตร.ม. แตะ 32,000 บาท/เดือน ผังห้องแต่ละ Type ดูได้จากหน้าโครงการบน FazWaz ซึ่งรวมแปลนยูนิตไว้ครบ ควรเทียบทิศและวิวก่อนเลือกห้องจริง เพราะห้องชั้นล่างฝั่งติดถนนในซอยจะเจอทั้งวิวอาคารตรงข้ามและเสียงรถมากกว่าห้องชั้นสูง
คำนวณผลตอบแทน: gross yield และระยะเวลาคืนทุน
ลองจับคู่ตัวเลขจริงให้เห็นภาพ กรณีห้อง 1 นอนขนาด 30 ตร.ม. ราคาขายราว 6.3 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ราว 24,000 บาท/เดือน คำนวณ gross yield ได้จาก (24,000 × 12) ÷ 6,300,000 = 288,000 ÷ 6,300,000 ซึ่งเท่ากับ ประมาณ 4.6% ต่อปี และถ้าคิดระยะเวลาคืนทุนแบบหยาบจากรายได้ค่าเช่าล้วนก่อนหักค่าใช้จ่ายใด ๆ จะอยู่ที่ 6,300,000 ÷ 288,000 หรือราว 22 ปี ตัวเลขนี้คือภาพก่อนหักต้นทุน ซึ่งในความเป็นจริงจะต่ำกว่านี้เสมอ
| สถานการณ์ | ค่าเช่า/เดือน | รายได้/ปี | ราคาซื้อประมาณ | Gross yield |
|---|---|---|---|---|
| ห้อง 30 ตร.ม. | 24,000 | 288,000 | ~6.3 ล้านบาท | ~4.6% |
| ห้อง 35 ตร.ม. | 30,000 | 360,000 | ~7.0–7.3 ล้านบาท (ที่ ~200,000–209,000 บาท/ตร.ม.) | ~4.9–5.1% |
ข้อดีข้อเสียก่อนตัดสินใจปล่อยเช่า
จุดที่ทำให้ Edge สุขุมวิท 23 ยังน่าสนใจสำหรับคนปล่อยเช่า คือทำเลแยกอโศกที่มีแหล่งงานหนาแน่น ทั้งตึก จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ เพลส และย่านสถานทูตถนนอโศกมนตรี ซึ่งป้อนผู้เช่าต่างชาติเข้าซอยนี้ต่อเนื่อง บวกกับส่วนกลางที่พร้อมใช้ช่วยให้ห้องแข่งขันได้ แต่ด้านที่ต้องยอมรับคือราคาต่อ ตร.ม. ที่สูงและการแข่งขันปล่อยเช่าในย่านเดียวกันที่ดุ ชั่งน้ำหนักให้ครบก่อนลงเงิน
ข้อดี
- ทำเลแยกอโศกมีดีมานด์เช่าต่อเนื่องจากผู้เช่าต่างชาติที่ทำงานตึกออฟฟิศย่าน จีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ เพลส และย่านสถานทูตถนนอโศกมนตรี
- พัฒนาโดยแบรนด์แสนสิริ ช่วยเรื่องความเชื่อมั่นของผู้เช่าและการดูแลอาคาร
- ส่วนกลางชั้น 27 และ 35 ครบ ทั้งสระว่ายน้ำพร้อมจากุซซี่ เดย์เบด ฟิตเนส ซาวน่า สวนลอยฟ้า และโคเวิร์กกิ้งสเปซ ใช้เป็นจุดขายตอนปล่อยเช่าได้
- เดินทางพึ่ง BTS อโศก ทางออก 3 MRT สุขุมวิท และ ARL มักกะสัน ครบทุกเส้นที่ผู้เช่าทำงานในเมืองต้องใช้
ข้อควรพิจารณา
- ราคาต่อ ตร.ม. สูงราว 200,000–210,000 บาท กด gross yield ให้อยู่ระดับ 4.6–5% ไม่ใช่ตัวเลขหวือหวา
- การแข่งขันปล่อยเช่าในซอยสุขุมวิท 23 และย่านอโศกสูงมาก กดดันทั้งค่าเช่าและช่วงห้องว่าง
- อาคารสร้างเสร็จตั้งแต่ ม.ค. 2016 เริ่มไม่ใช่ของใหม่ อาจต้องปรับปรุงห้องเพื่อแข่งกับโครงการใหม่กว่า
- ความเสี่ยงห้องว่างช่วงเปลี่ยนผู้เช่าและที่จอดรถราว 212 คันต่อ 443 ยูนิต อาจไม่พอถ้าผู้เช่าเป้าหมายมีรถ
คำถามที่พบบ่อย
Edge สุขุมวิท 23 ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่
จากประกาศเช่าจริง ห้อง 1 นอนขนาด 30 ตร.ม. ปล่อยได้ราว 24,000 บาท/เดือน ส่วนห้องขนาด 35 ตร.ม. อยู่ที่ราว 30,000 บาท/เดือน และ 41 ตร.ม. ขยับไปราว 32,000 บาท/เดือน ตัวเลขเหล่านี้มาจากประกาศช่วงปี 2025 ควรตรวจสอบราคาล่าสุดอีกครั้งก่อนตัดสินใจ
ซื้อ Edge สุขุมวิท 23 ปล่อยเช่าได้ yield กี่เปอร์เซ็นต์
กรณีห้อง 1 นอน 30 ตร.ม. ราคาซื้อราว 6.3 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ราว 24,000 บาท/เดือน คำนวณ gross yield ได้ประมาณ 4.6% ต่อปี แต่ตัวเลขนี้ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน และต้นทุนอื่น ๆ ซึ่งจะทำให้ net yield จริงต่ำกว่านี้
Edge สุขุมวิท 23 ห่างจาก BTS อโศกแค่ไหน
โครงการตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 23 ซึ่งเชื่อมต่อออกถนนสุขุมวิทใกล้ทางแยกอโศก ผู้เช่าส่วนใหญ่ใช้ BTS อโศกทางออก 3 และ MRT สุขุมวิทในการเดินทาง ควรไปสำรวจเส้นทางจริงด้วยตัวเองก่อนตัดสินใจเช่าหรือซื้อ
Edge สุขุมวิท 23 ของแสนสิริสร้างเสร็จปีไหน
โครงการสร้างเสร็จและพร้อมเข้าอยู่มาตั้งแต่เดือนมกราคม 2016 เป็นอาคารพักอาศัยสูง 35 ชั้น พร้อมอาคารจอดรถ 9 ชั้น จำนวนยูนิตสูงสุด 443 ยูนิต พัฒนาโดยบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
ห้อง 1 นอน Edge สุขุมวิท 23 มีกี่ขนาด
ห้อง 1 นอนมีขนาดใช้สอยประมาณ 29.5–43 ตร.ม. โดย Type 1A ซึ่งเป็นขนาดเล็กสุดอยู่ที่ 29.50–30.50 ตร.ม. ส่วนห้องขนาดใหญ่ขึ้นจะแยกสัดส่วนมุมนอนกับนั่งเล่นได้ชัดกว่าและตั้งค่าเช่าสูงขึ้นตามไปด้วย
บทสรุป
ถ้าตั้งต้นที่ gross yield ราว 4.6% ต่อปีสำหรับห้อง 1 นอนขนาด 30 ตร.ม. ที่ Edge สุขุมวิท 23 นักลงทุนควรมองเป็นผลตอบแทนระยะยาวที่ต้องพึ่งค่าเช่าสม่ำเสมอจากกลุ่มผู้เช่าออฟฟิศย่านแยกอโศกมากกว่าหวังส่วนต่างราคาในระยะสั้น ก่อนปิดดีลควรคำนวณ net yield จริงที่หักค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน ค่าตกแต่ง และช่วงห้องว่างออกก่อน เพราะตัวเลข 22 ปีคืนทุนที่คำนวณในบทความนี้เป็นภาพ gross ล้วนที่ยังไม่รวมต้นทุนเหล่านี้ และควรตรวจสอบราคาขาย-ค่าเช่าล่าสุดกับผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ อีกครั้งก่อนตัดสินใจจริง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.Google Maps — เอจด์ สุขุมวิท 23(Google Maps) ↗
- 2.Google Maps — The-Edge-Sukhumvit-23 1BRUltra Fast WiFiBTS Asoke(Google Maps) ↗
- 3.Google Maps — The Edge Sukhumvit 23(Google Maps) ↗
- 4.Google Maps — The Edge Sukhumvit 23(Google Maps) ↗
- 5.Google Maps — Edge sukhumvit 23 By Favstay(Google Maps) ↗
- 6.Edge Sukhumvit 23 Review – PropertyScout(เว็บไซต์) ↗
- 7.1 Bedroom Condo for sale at Edge Sukhumvit 23 – FazWaz(เว็บไซต์) ↗
- 8.1 Bedroom Condo for rent at Edge Sukhumvit 23 – FazWaz(เว็บไซต์) ↗
- 9.The Edge Sukhumvit 23 for rent – DDproperty(เว็บไซต์) ↗
- 10.Edge Sukhumvit 23 project page – FazWaz(เว็บไซต์) ↗
บทความที่เกี่ยวข้อง
รีวิว Noble Recole สุขุมวิท 19: คอนโดเงียบ เดินถึงเทอร์มินอล 21
Noble Recole สุขุมวิท 19 อยู่ในซอยตัน เดินถึง BTS อโศกและเทอร์มินอล 21 แต่ไม่ใช่โครงการใหม่ ต้องเช็กสภาพก่อนตัดสินใจ
รีวิว Wind สุขุมวิท 23 คอนโดมือสองใกล้แยกอโศก คุ้มไหมถ้าซื้อปล่อยเช่า
รีวิว Wind สุขุมวิท 23 ตรงไปตรงมา: คุ้มซื้อปล่อยเช่าก็ต่อเมื่อราคาต่อ ตร.ม. ต่อรองได้ต่ำพอจะชดเชยอายุอาคารและค่าส่วนกลาง
รีวิว Circle สุขุมวิท 12 คอนโดโลว์ไรส์ใกล้แยกอโศกฝั่งนานา งบไม่ถึง 3 ล้าน
Circle สุขุมวิท 12 คอนโดโลว์ไรส์ราคาเข้าถึงได้ใกล้แยกอโศก เดินได้ทั้ง BTS อโศก MRT สุขุมวิท และ BTS นานา แต่ซอยไม่เงียบอย่างที่คิด
รีวิว The Lakes สุขุมวิท 16 คอนโดโลว์ไรส์วิวสวนเบญจกิติ
The Lakes สุขุมวิท 16 คอนโดเก่าที่แลกความใหม่กับห้องขนาดครอบครัวและวิวสวนเบญจกิติจริง ใกล้ BTS อโศก