รีวิว Wind สุขุมวิท 23 คอนโดมือสองใกล้แยกอโศก คุ้มไหมถ้าซื้อปล่อยเช่า

Wind สุขุมวิท 23 เป็นคอนโดที่พัฒนาโดย Major Development และตอนนี้ตึกอยู่ในสถานะที่ผู้พัฒนาไม่มีห้องเหลือขายแล้ว หมายความว่าทุกดีลที่คุณจะเจอคือ ห้องมือสองที่ต้องต่อรองกับเจ้าของเดิม ไม่ใช่ยูนิตป้ายราคาจากส่วนกลางการขาย นั่นเปลี่ยนโจทย์ทั้งหมด เพราะราคาต่อ ตร.ม. ไม่ได้ตั้งมาให้เท่ากันทั้งตึก แต่ขึ้นกับว่าเจ้าของแต่ละห้องอยากปล่อยเร็วแค่ไหน คนที่ควรสนใจตึกนี้คือนักลงทุนซื้อปล่อยเช่าที่กำลังไล่หาราคาต่อ ตร.ม. ที่ถูกกว่าคอนโดใหม่ในซอยสุขุมวิท 23 พอสมควร ในทำเลที่เดินถึง BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท ได้จริง กับผู้ที่จะอยู่เองที่ให้ค่ากับที่อยู่เงียบ ๆ ในซอย 23 มากกว่าล็อบบี้ป้ายใหม่เอี่ยม

• นักลงทุนซื้อปล่อยเช่าที่คำนวณผลตอบแทนสุทธิเป็น แล้วยอมรับอาคารมือสองแลกกับราคาต่อ ตร.ม. ที่เข้าถูกกว่าตึกใหม่ในซอยเดียวกัน
• ผู้ที่อยู่เองและทำงานแถวอโศกมนตรี ย่านสถานทูต หรือ มศว ประสานมิตร ที่อยากได้ซอย 23 เงียบกว่าฝั่งริมสุขุมวิท
• คนที่ไม่ติดว่าล็อบบี้และเปลือกอาคารจะไม่ใหม่ ขอแค่ห้องภายในสภาพดีและทำเลเดินถึงรถไฟฟ้า
• ไม่เหมาะกับคนที่ต้องการตึกสร้างใหม่ การรับประกันจากผู้พัฒนา หรืออุปกรณ์สมาร์ทโฮมรุ่นล่าสุด
• ไม่เหมาะกับคนที่อยากได้สถานีอยู่หน้าตึก เพราะซอย 23 ต้องเดินออกมาหลายร้อยเมตร

แผนที่ © Google

สถานที่

Wind Sukhumvit 23

136 ซ. สุขุมวิท 23 แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร 10110 ประเทศไทย

การเดินทาง: จากMRT สุขุมวิท

อโศก · เขตวัฒนา

เปิดแผนที่↗

ตัวตึกอยู่ในซอยสุขุมวิท 23 (ถนนอโศกมนตรี) ซึ่งเป็นซอยที่มีชีวิตทั้งวัน ไม่ใช่ซอยตันเงียบสนิท เดินในซอยจะผ่าน มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ประสานมิตร ที่เลขที่ 114 ซอยสุขุมวิท 23 มีทั้งออฟฟิศ ร้านอาหาร และร้านกาแฟที่เปิดรับนักศึกษาและพนักงานออฟฟิศ ฝั่งถนนอโศกมนตรีถัดออกไปคือย่านสถานทูตและอาคารสำนักงาน ส่วน โรงพยาบาลจักษุรัตนิน อยู่ที่ 80/1 ถนนสุขุมวิท 21 ปัจจัยเหล่านี้คือตัวขับดีมานด์เช่าที่ทำให้ห้องในซอยนี้ปล่อยได้ ไม่ใช่ทำเลที่ต้องพึ่งนักท่องเที่ยวอย่างเดียว

พูดตรง ๆ ว่าอยู่ซอย 23 แปลว่าไม่ได้ก้าวออกจากตึกแล้วเจอสถานีทันที ต้องเดินหลายร้อยเมตรและไปจบที่การข้ามแยกอโศกซึ่งเป็นสี่แยกที่รถแน่นสุดในย่าน ข้อดีคือเมื่อถึงหัวมุมแยกแล้วมี สกายวอล์กของ Terminal 21 อโศก เชื่อมเข้า BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท แบบมีหลังคาไม่ต้องตากแดดตากฝนช่วงสุดท้าย ใครกำลังคิดปล่อยเช่าให้ประเมินระยะนี้ตามตำแหน่งห้องจริง เพราะห้องลึกเข้าไปในซอยกับห้องใกล้ปากซอยให้ประสบการณ์เดินคนละแบบ และมีผลต่อค่าเช่าที่ตั้งได้

ให้มองตึกนี้เป็นสินทรัพย์มือสอง ไม่ใช่ของใหม่ในกล่อง เวลาไปดูห้องให้เดินดูล็อบบี้ว่าดูแลต่อเนื่องไหม ลิฟต์วิ่งเร็วและเงียบหรือมีเสียงสั่น จำนวนลิฟต์เทียบกับจำนวนยูนิตในตึกเพียงพอในชั่วโมงเร่งด่วนหรือไม่ สระว่ายน้ำและฟิตเนสสภาพเป็นอย่างไร ลองเปิดก๊อกเช็กแรงดันน้ำในห้องชั้นที่สนใจ และดูอัตราส่วนที่จอดรถ สิ่งเหล่านี้กล้องถ่ายประกาศขายมักไม่โชว์ และเป็นสิ่งที่ต่างจากตึกใหม่ชัดที่สุด

• ขอใบแจ้งอัตราค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. ล่าสุด และยอดค้างชำระของห้องที่จะซื้อจากนิติบุคคล
• ถามยอดเงินกองกลางคงเหลือ เทียบกับแผนซ่อมบำรุงใหญ่ในอีก 3–5 ปีข้างหน้า
• ตรวจรายงานการประชุมเจ้าของร่วมล่าสุด ดูว่ามีมติเรียกเก็บเงินพิเศษหรือไม่
• เช็กสภาพลิฟต์ แรงดันน้ำ และระบบกันซึม ซึ่งเป็นงานซ่อมแพงในตึกอายุมาก
• สอบถามอัตราส่วนที่จอดรถต่อยูนิต หากผู้เช่าเป้าหมายมีรถ

วิธีตัดสินให้จบคือคำนวณราคาต่อ ตร.ม. ของห้องที่สนใจจากราคาต่อรองจริงหารด้วยพื้นที่ แล้วเทียบกับตึกใหม่ในซอยสุขุมวิท 23 ถ้าส่วนต่างแคบเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ตึกใหม่มักคุ้มกว่าเพราะได้การรับประกันและค่าส่วนกลางที่คาดเดาง่าย แต่ถ้าส่วนต่างกว้างพอ ห้องมือสองนี้ถึงจะเข้าเกณฑ์ จากนั้นประเมินผลตอบแทนเช่าสุทธิ หลังหักค่าส่วนกลางและช่วงห้องว่าง ไม่ใช่ตัวเลขก่อนหักค่าใช้จ่าย ย้ำว่าทุกตัวเลขราคาและค่าเช่าในย่านอโศกเป็นเพียงช่วงประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน ควรตรวจสอบอีกครั้งจากประกาศล่าสุดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและภาษีก่อนตัดสินใจ