เช็กไทม์ไลน์โอนคอนโดพรีเซลอโศก: จองปีนี้ได้เข้าอยู่ปีไหน

ก่อนจะเซ็นใบจองคอนโดพรีเซลสักห้องบนถนนอโศกมนตรี สิ่งที่ควรเข้าใจก่อนคือคำว่า "พร้อมอยู่ปีนั้นปีนี้" ในโบรชัวร์ ไม่ใช่วันที่คุณจะได้กุญแจจริง แต่เป็นปลายทางของกระบวนการหลายด่านที่แต่ละด่านมีเวลาของมันเอง และบางด่านก็เลื่อนได้ สำหรับตึกสูงในย่านนี้ ช่วงที่กินเวลายาวที่สุดคือช่วงก่อสร้าง ซึ่งโดยทั่วไป มักอยู่ที่ราว 3–4 ปี สำหรับอาคารแนวสูง และตัวเลขนี้ควรถือเป็นค่าประมาณที่ขึ้นกับแต่ละโครงการ

1. เปิดพรีเซล — ผู้พัฒนาเปิดขายห้องบนกระดาษ ตั้งราคาและกำหนดเข้าอยู่ "โดยประมาณ" ไว้ในโบรชัวร์
2. วางเงินจอง ทำสัญญาจะซื้อจะขาย และผ่อนดาวน์ไปเรื่อย ๆ ระหว่างที่ตึกยังสร้าง ซึ่งงวดดาวน์มักถูกกระจายให้ยาวพอ ๆ กับช่วงก่อสร้าง
3. EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ผ่านการพิจารณา — ในเขตวัฒนา ขั้นนี้บางครั้งผ่านก่อนเปิดขาย บางครั้งตามมาทีหลัง
4. ตอกเสาเข็มและขึ้นโครงสร้างจนครบชั้น ซึ่งเป็นช่วงที่ใช้เวลานานที่สุดของตึกสูง
5. ตรวจรับห้อง นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน และรับกุญแจ

เหตุผลที่ช่วงผ่อนดาวน์ยาวเท่ากับช่วงก่อสร้างก็ตรงไปตรงมา คือผู้พัฒนาต้องการให้คุณทยอยจ่ายไปพร้อมกับความคืบหน้าหน้างาน ตึกยิ่งสูง เสาเข็มยิ่งลึก ช่วงดาวน์ก็ยิ่งยาวตาม ตัวอย่างที่เห็นภาพชัดคือ The Esse Asoke ที่ตอนเปิดขายปี 2016 วางแผนให้เข้าอยู่ได้ภายในสิ้นปี 2018 — คือราว 2–3 ปีจากเปิดขายถึงเข้าอยู่ และสร้างเสร็จจริงในปี 2561 สิ่งที่ต้องจำคือ EIA เป็นด่านที่กำหนดเองไม่ได้ ถ้ายังไม่ผ่านตอนเปิดขาย กำหนดโอนในโบรชัวร์ก็เป็นเพียงความตั้งใจ ไม่ใช่สัญญา

The Esse Asoke เป็นกรณีศึกษาที่ดีเพราะข้อมูลค่อนข้างชัด เป็นอาคารเดี่ยวแนวสูง 55 ชั้น รวม 419 ยูนิต บนถนนอโศกมนตรี แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา พัฒนาโดยบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) และตอนเริ่มขายถูกระบุว่าเป็นคอนโดที่สูงที่สุดของย่านอโศก ไทม์ไลน์ที่ยืนยันได้คือ เปิดขายและเริ่มก่อสร้างปี 2016 วางแผนเข้าอยู่สิ้นปี 2018 และสร้างเสร็จปี 2561 ตามข้อมูลหน้าโครงการ home.co.th (ขณะที่วิกิพีเดียระบุแล้วเสร็จปี 2019) ส่วนห้องที่ขายมีตั้งแต่ 1 ห้องนอน 37–53 ตร.ม., 2 ห้องนอน 75.5–84 ตร.ม. ไปจนถึงเพนต์เฮาส์ 2 ห้องนอน 104.5–195.5 ตร.ม.

ถ้ายึดตำแหน่งเป็นหลัก ตึกตั้งอยู่บนถนนอโศกมนตรีฝั่งที่เชื่อมกับทางแยกอโศก และอยู่ในโซนเดียวกับสวนเบญจกิติ ซึ่งเป็นจุดอ้างอิงที่คนในย่านใช้บอกทิศได้ง่าย บทเรียนที่ควรเก็บกลับไปคือ ช่องว่าง 3–4 ปีระหว่างวันจองกับวันรับกุญแจเป็นเรื่องปกติของตึกสูงบนถนนเส้นนี้ ไม่ใช่สัญญาณอันตรายในตัวมันเอง สิ่งที่เป็นสัญญาณอันตรายจริง ๆ คือกำหนดที่สั้นผิดปกติ หรือกำหนดที่เลื่อนซ้ำ ๆ โดยไม่มีคำอธิบาย — ซึ่งจะว่ากันในส่วนถัดไป

วิธีตั้งความคาดหวังเรื่องเวลาที่ดีที่สุด คือดูตึกแนวสูงที่สร้างเสร็จแล้วรอบ ๆ โครงการที่คุณกำลังจะจอง เพราะตึกที่จับต้องได้คือเกณฑ์จริงที่ผู้ซื้อพรีเซลกำลังเดิมพันอยู่ ตารางด้านล่างเทียบ The Esse Asoke กับอาคารแนวสูงที่สร้างเสร็จแล้วในโซนอโศก โดยใช้เฉพาะข้อมูลทำเลและลักษณะอาคารที่ยืนยันได้จากข้อมูลจริง ไม่ใส่ปีสร้างเสร็จหรือราคาของตึกเปรียบเทียบที่ไม่มีการยืนยัน สิ่งที่อยากให้เห็นคือ ทุกตึกในตารางนี้เคยเป็นห้องบนกระดาษมาก่อน และผ่านด่านเดียวกับที่โครงการพรีเซลของคุณกำลังจะเดินผ่าน

ก่อนเซ็น ให้มองหาสัญญาณสี่อย่างที่บอกว่าโครงการพรีเซลในเขตวัฒนาอาจเลื่อนกำหนดโอน หนึ่ง — EIA ยังไม่ผ่านตอนเปิดขาย เพราะถ้า EIA ยังค้าง เสาเข็มต้นแรกก็ยังตอกไม่ได้ สอง — ยังไม่ตอกเสาเข็มทั้งที่กำหนดโอนในโฆษณาใกล้เข้ามาแล้ว สาม — กำหนดโอนที่สั้นผิดปกติสำหรับตึกสูง คือต่ำกว่า 3 ปีจากเปิดขาย ซึ่งควรตั้งคำถามว่าทำได้จริงหรือเป็นแค่ตัวเลขการตลาด และสี่ — ประวัติการเลื่อนกำหนดเข้าอยู่ซ้ำ ๆ โดยไม่มีคำอธิบายที่หน้างานรองรับ

1. สถานะ EIA ตอนนี้อยู่ขั้นไหน? — คำตอบที่ดีคือ "ผ่านแล้ว" พร้อมบอกวันที่ ไม่ใช่ "กำลังยื่น" หรือ "รอผล"
2. กำหนดโอนที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายคือวันไหน (ไม่ใช่ในโบรชัวร์)? — คำตอบที่ดีคือมีวันหรือไตรมาสเขียนชัดในสัญญา ให้ยึดตัวเลขนั้น
3. ถ้าผู้พัฒนาสร้างเสร็จช้ากว่ากำหนด มีบทปรับอะไรบ้าง? — คำตอบที่ดีคือระบุอัตราค่าปรับและเงื่อนไขไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
4. ถ้าโครงการไม่เป็นไปตามสัญญา เงื่อนไขคืนเงินดาวน์เป็นอย่างไร? — คำตอบที่ดีคือคืนได้ในกรณีใดบ้าง ภายในกี่วัน ชัดเจนไม่กำกวม
5. ใครเป็นผู้รับเหมา และความคืบหน้าหน้างานจริงถึงขั้นไหนแล้ว? — คำตอบที่ดีคือชื่อผู้รับเหมาและสถานะงานที่ตรวจสอบได้ ไม่ใช่แค่ภาพเรนเดอร์
6. ตอนนี้ขายไปแล้วกี่ยูนิตจากทั้งหมด? — คำตอบที่ดีคือตัวเลขที่สมเหตุสมผล ช่วยให้ประเมินสภาพคล่องและความตั้งใจเดินหน้าของโครงการ