ก่อนซื้อคอนโดสูงย่านอโศก: บทเรียน "ทางเข้าออกที่ดิน" จากคดีแอชตัน

หัวใจของเรื่องนี้อยู่ที่กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ซึ่งกำหนดว่า อาคารขนาดใหญ่พิเศษ — อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นเกิน 30,000 ตารางเมตร ซึ่งคอนโดสูงหลายโครงการแถวทางแยกอโศกเข้าข่ายอยู่แล้ว — ต้องมีด้านหนึ่งของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มี เขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร และถนนเส้นนั้นต้องยาวต่อเนื่องไปเชื่อมกับถนนสาธารณะอีกเส้นที่กว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรด้วย คำว่า 'เขตทาง' ไม่ได้หมายถึงแค่พื้นผิวที่รถวิ่ง แต่รวมความกว้างทั้งหมดของแนวถนนตามที่ทางราชการกำหนด ประเด็นสำคัญที่คนซื้อมักมองข้ามคือ กฎข้อนี้ไม่ได้ถามว่าตึกอยู่ใกล้ BTS อโศกหรือ MRT สุขุมวิทแค่ไหน แต่ถามว่าที่ดินของโครงการ 'ออกสู่ถนนสาธารณะจริง' ได้กว้างพอตามเกณฑ์หรือไม่ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับความสะดวกในการเดินทาง

กรณีที่ทำให้กฎข้อนี้กลายเป็นข่าวใหญ่ที่สุดคือโครงการแอชตัน อโศก คอนโดสูง 51 ชั้น จำนวน 783 ยูนิต มูลค่าโครงการราว 6,481 ล้านบาท พัฒนาโดยอนันดาร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง จากญี่ปุ่น ตั้งอยู่ย่านทางแยกอโศกติดกับแนวรถไฟฟ้า ปัญหาคือที่ดินของโครงการมีด้านที่ติดถนนสาธารณะกว้างเพียง 6.40 เมตร ซึ่งไม่ถึง 12 เมตรตามที่กฎหมายกำหนดสำหรับอาคารขนาดใหญ่พิเศษ เรื่องนี้ไม่ได้โผล่ขึ้นมาตอนขายหรือตอนก่อสร้าง แต่กลายเป็นคดีหลังจากตึกสร้างเสร็จและมีคนเข้าอยู่แล้ว ซึ่งเป็นลักษณะเฉพาะของปัญหาทางเข้าออกที่ดิน — มันเป็นข้อบกพร่องทางกฎหมายที่ 'ฝัง' อยู่ในเอกสารตั้งแต่ต้น แต่มาปรากฏผลหลายปีให้หลัง

1. คดีถูกยื่นฟ้องโดยนายศรีสุวรรณ จรรยา พร้อมผู้ฟ้องรวม 16 ราย ในนามสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ต่อเจ้าหน้าที่รัฐและบริษัทผู้พัฒนา
2. ประเด็นหลักคือที่ดินโครงการติดถนนสาธารณะกว้างเพียง 6.40 เมตร ไม่ถึง 12 เมตรตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33
3. เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ศาลปกครองสูงสุดพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ
4. คำพิพากษาออกมาเมื่อโครงการสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อไปแล้วจำนวนมาก

เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ศาลปกครองสูงสุดพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการคอนโดแอชตัน อโศก

สิ่งที่ทำให้คดีนี้สะเทือนวงการคอนโดย่านอโศกคือ ความเสี่ยงไม่ได้ตกอยู่กับผู้พัฒนาเพียงฝ่ายเดียว แต่ลามมาถึงผู้ซื้อที่สุจริต การเพิกถอนใบอนุญาตแอชตัน อโศกกระทบผู้ซื้อที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วประมาณ 580 ครัวเรือน คนกลุ่มนี้ไม่ได้ทำอะไรผิด จ่ายเงินหลักสิบล้าน ย้ายเข้าอยู่ แต่กลับต้องเผชิญความไม่แน่นอนเรื่องสถานะทางกฎหมายของอาคารที่ตัวเองเป็นเจ้าของ ผลในทางปฏิบัติที่ตามมาจากการเพิกถอนใบอนุญาตอาจรวมถึงความยากลำบากในการขายต่อ การรีไฟแนนซ์ หรือการประเมินมูลค่าหลักประกันของธนาคาร แต่ขอย้ำว่าผลลัพธ์ของแต่ละคดีและแต่ละโครงการแตกต่างกัน ผู้อ่านต้องตรวจสอบสถานการณ์เฉพาะของตนเองกับทนายความเสมอ

ที่ต้องตรวจละเอียดขนาดนี้เพราะเม็ดเงินที่เสี่ยงนั้นสูงมาก ราคาขายคอนโดใกล้ BTS อโศกในประกาศปี 2025 เช่น The Esse at Singha Complex แบบ 1 นอน 35 ตร.ม. อยู่ที่ราว 9.8 ล้านบาท และ The Lofts Asoke แบบ 1 นอน 50 ตร.ม. ราว 11 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงกรอบคร่าว ๆ ณ ช่วงเวลาที่อ้างอิง และ ควรตรวจสอบราคาปัจจุบันอีกครั้ง โดยทั่วไปห้อง 1 นอนย่านนี้มักอยู่ในหลักหลายล้านถึงราวสิบกว่าล้านบาท เมื่อเงินก้อนใหญ่ขนาดนี้ การจ่ายค่าทนายเพื่อตรวจเอกสารก่อนโอนถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าอย่างยิ่ง