ต่างชาติซื้อคอนโดอโศก เช็กโควตาต่างชาติคอนโดอโศกก่อนวางเงินจองอย่างไร

หัวใจของเรื่องนี้อยู่ที่ พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 ทวิ ซึ่งกำหนดว่าคนต่างชาติและนิติบุคคลรวมกันถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น เพดานนี้เคยอยู่ที่ร้อยละ 40 มาก่อน แล้วจึงขยายเป็นร้อยละ 49 ในการแก้ไขปี 2542 จุดที่คนมักเข้าใจผิดคือคำว่า ‘แต่ละอาคาร’ โควตานี้นับเป็นรายตึก ไม่ใช่รายโครงการและไม่ใช่ระดับทั้งเมือง โครงการเดียวที่มีหลายอาคารจึงอาจมีตึกหนึ่งเต็มโควตาแล้ว ขณะที่อีกตึกยังเหลืออยู่

ทำไมตึกรอบ BTS อโศกถึงเต็มเร็วเป็นพิเศษ เพราะทำเลนี้เป็นที่หมายตาของผู้ซื้อต่างชาติมากที่สุดย่านหนึ่งของกรุงเทพฯ คอนโดที่เดินถึงทางออก 3 ของ BTS อโศก หรืออยู่ต้น สุขุมวิท ซอย 21 (อโศกมนตรี) และ สุขุมวิท ซอย 23 มักดึงดูดทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อขายต่อชาวต่างชาติ เมื่อฝั่งต่างชาติเข้ามาถือเต็มร้อยละ 49 สิ่งที่ ‘หมด’ จริง ๆ คือฝั่งไทยร้อยละ 51 ที่ยังว่างอยู่ต่างหาก พูดให้ชัดคือมีห้องขายต่อในตึก แต่ไม่มีโควตาต่างชาติเหลือให้คุณถือแบบ freehold ได้ ยิ่งใกล้ทางแยกอโศกและเทอร์มินอล 21 อโศกมากเท่าไร แรงกดดันนี้ยิ่งสูง

1. ระบุ ชื่ออาคารที่แน่นอน และหาสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดของตึกนั้นให้เจอ ไม่ใช่คุยกับเซลส์หรือเอเจนต์เพียงอย่างเดียว เพราะคนกลุ่มนี้ไม่ใช่ผู้ถือตัวเลขที่มีผลจริง
2. ขออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ (โควตา 49 เปอร์เซ็นต์) ‘ปัจจุบัน’ ของอาคารนั้นโดยเฉพาะ ระบุให้ชัดว่าเป็นตึกไหน หากเป็นโครงการหลายอาคารรอบซอยอโศกมนตรี
3. ขอตัวเลขเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมวันที่กำกับ เพราะคำรับรองด้วยปากเปล่าไม่มีน้ำหนักใด ๆ ที่สำนักงานที่ดินตอนโอนจริง
4. ยืนยันว่าเนื้อที่ของยูนิตที่คุณจะซื้อยังพอดีกับโควตาที่เหลืออยู่ ไม่ใช่แค่ถามว่า ‘ยังเหลือไหม’ แบบกว้าง ๆ
5. เมื่อยืนยันครบแล้วจึงค่อยเซ็นและวางเงินจอง โดยควรระบุเงื่อนไขว่าเงินจองคืนได้หากยืนยันโควตาไม่ได้

เหตุผลที่ต้องยึด นิติบุคคลอาคารชุด เป็นแหล่งข้อมูลหลักคือ นิติบุคคลเป็นผู้ที่ถือทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและรู้สัดส่วนต่างชาติที่แท้จริงของอาคาร ณ วันนั้น เซลส์ในสำนักงานขายมักอ้างอิงตัวเลขเก่าหรือตัวเลขของโครงการโดยรวม ซึ่งไม่ตรงกับความจริงรายตึก ในตลาดซื้อขายต่อย่านอโศกที่กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือบ่อย ตัวเลขเมื่อเดือนก่อนอาจไม่ตรงกับสัปดาห์นี้แล้ว การขอหนังสือรับรองสัดส่วนต่างชาติที่มีวันที่จึงเป็นหลักฐานเดียวที่ใช้ได้จริงเมื่อถึงขั้นตอนจดทะเบียนโอน

ถ้าคุณผ่านด่านโควตามาได้ ขั้นถัดไปคือเส้นทางการชำระเงิน ต่างชาติที่ซื้อคอนโดโดยใช้เกณฑ์การโอนเงินตราต่างประเทศ (มาตรา 19 ประเภทที่ 5) ต้อง แสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในจำนวนไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด ที่ซื้อ เอกสารสำคัญคือแบบ Foreign Exchange Transaction Form (FET) ซึ่งเดิมเรียกว่าแบบ ธ.ต.3 (Thor Tor 3) ธนาคารในไทยเป็นผู้ออกให้เพื่อยืนยันว่ามีการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศเป็นเงินบาทจริง และต้องนำต้นฉบับไปแสดงต่อสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่มีเอกสารนี้ การโอนที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนาก็เดินหน้าไม่ได้

ในทางปฏิบัติ ควรแจ้งวัตถุประสงค์ ‘เพื่อซื้อห้องชุด’ กับธนาคารตั้งแต่ตอนโอนเงินเข้า เพื่อให้ระบุลงในเอกสารให้ถูกต้อง และเก็บต้นฉบับ FET ไว้ให้ครบ เพราะสำนักงานที่ดินต้องการต้นฉบับ ไม่ใช่สำเนา หากราคาห้องชุดย่านอโศกอยู่ในหลักหลายล้านบาท ยอดโอนของคุณมีโอกาสเข้าเกณฑ์ที่ต้องยื่นเอกสารประกอบตามระเบียบ ธปท. อยู่แล้ว รายละเอียดเกณฑ์และธุรกรรมเหล่านี้เปลี่ยนแปลงได้ จึงควรยืนยันขั้นตอนล่าสุดกับธนาคารและทนายด้านอสังหาฯ ก่อนโอนเงินก้อนใหญ่

เมื่อโควตา freehold ร้อยละ 49 ของตึกที่คุณอยากได้เต็มแล้ว เซลส์มักเสนอทางเลือกเป็น สิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) แทน ปัจจุบันสิทธิการเช่าถูกจำกัดที่ 50 ปี มีข่าวว่ารัฐบาลสั่งศึกษาความเป็นไปได้ในการขยายสิทธิการเช่าที่ดินจาก 50 ปีเป็น 99 ปี รวมทั้งขยายเพดานการถือครองคอนโดของต่างชาติจากร้อยละ 49 เป็นร้อยละ 75 แต่ต้องย้ำให้ชัดว่าเรื่องนี้ ยังอยู่ในขั้นศึกษา ยังไม่มีมติคณะรัฐมนตรี ผู้ซื้อจึงไม่ควรตัดสินใจโดยคิดล่วงหน้าว่ากฎจะเปลี่ยน เพราะถ้าไม่เปลี่ยน สัญญาเช่าของคุณก็ยังอยู่ที่กรอบ 50 ปีตามเดิม