ตรวจโฉนดห้องชุดอโศกก่อนวางมัดจำ อ่าน อ.ช.2 ทีละช่องไม่ให้พลาด

กรมที่ดินนิยาม หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือแบบ อ.ช.2 ว่าเป็นหนังสือสำคัญที่แสดงทั้งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล คือตัวห้องชุดที่คุณจะซื้อ และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารพร้อมกันในฉบับเดียว พูดง่าย ๆ คือมันไม่ได้บอกแค่ว่าห้องเป็นของใคร แต่บอกด้วยว่าเจ้าของห้องมีสิทธิร่วมในลิฟต์ สระ ล็อบบี้ และพื้นที่กลางมากน้อยแค่ไหน และเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ชื่อผู้ซื้อจะต้องปรากฏบนเอกสาร อ.ช.2 ฉบับนี้ เอกสารใบนี้จึงเป็นหลักฐานชิ้นเดียวที่ยืนยันว่าใครคือเจ้าของตัวจริงของห้องที่คุณกำลังจะวางเงิน

ย่านอโศกเต็มไปด้วยคอนโดไฮไรส์ที่สร้างมานาน โดยเฉพาะตามแนวถนนอโศกมนตรีหรือสุขุมวิท ซอย 21 และฝั่งสุขุมวิท ซอย 23 ที่ห้องเปลี่ยนมือกันบ่อยในตลาดมือสอง ปัญหาที่พบคือโฉนดที่ผู้ขายหรือนายหน้าส่งให้ดูมักเป็น ภาพถ่ายจากมือถือ ไม่ใช่สำเนาที่คัดรับรองล่าสุดจากสำนักงานที่ดิน ภาพถ่ายหนึ่งใบบอกไม่ได้เลยว่าหลังจากวันที่ถ่ายมีการจดจำนองเพิ่ม มีการเปลี่ยนชื่อเจ้าของ หรือมีภาระผูกพันอะไรงอกขึ้นมาหรือไม่ การอ่านโฉนดจึงเป็นการตรวจสอบสถานะทรัพย์ที่คุณต้องทำ ก่อน ที่เงินจะขยับ และเป็นคนละเรื่องกับการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งว่าด้วยเงื่อนไขการชำระเงินเป็นหลัก

ตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช.2 ต้องมีรายการขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนดไว้ชัดเจน ไม่ใช่ว่าเขียนอะไรก็ได้ นี่คือข้อดีสำหรับผู้ซื้อ เพราะคุณสามารถไล่ตรวจทีละช่องได้อย่างเป็นระบบ โดยแต่ละช่องมีสิ่งที่ต้องเอาไปเทียบกับของจริง ไม่ว่าจะเป็นตัวห้องที่สุขุมวิท ซอย 21 บัตรประชาชนผู้ขาย หรือแผนผังอาคาร ตารางข้างล่างสรุปช่องหลักที่ต้องอ่านและสัญญาณอันตรายของแต่ละช่อง

สองส่วนที่คนมองข้ามมากที่สุดคือตัวเลขอัตราส่วนกรรมสิทธิ์และหน้าหลังของโฉนด เริ่มที่ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งคำนวณตามมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 กำหนดให้ใช้อัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ห้องชุดของคุณกับเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารขณะขอจดทะเบียน ต่างจากของเดิมที่เคยคิดตามราคาห้อง ตัวเลขนี้ไม่ใช่เรื่องตัวเลขสวยงามบนกระดาษ เพราะมันกำหนดทั้งน้ำหนักสิทธิออกเสียงในที่ประชุมนิติบุคคล และสัดส่วนภาระค่าส่วนกลางที่คุณต้องจ่ายทุกเดือน ห้องที่อัตราส่วนสูงจึงแปลว่าค่าส่วนกลางต่อเดือนสูงตามไปด้วย

ส่วนที่สองคือสารบัญจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือหน้าหลัง/บัญชีรายการจดทะเบียน ที่บันทึกประวัติของห้องนี้ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลง นี่คือจุดที่คุณจะเห็นว่าห้องยังมีจำนองหรือสิทธิเก็บกินค้างอยู่หรือไม่

• มองหาคำว่า จำนอง ในรายการล่าสุด ถ้ายังไม่มีรายการ ไถ่ถอนจากจำนอง ตามมา แปลว่าห้องยังติดภาระกับสถาบันการเงินอยู่
• สิทธิเก็บกิน (usufruct) ที่จดไว้ให้บุคคลอื่น ทำให้มีคนมีสิทธิใช้ประโยชน์ห้องแม้คุณจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
• ดูวันที่ของแต่ละรายการเรียงเวลา เพื่อให้แน่ใจว่ารายการสุดท้ายคือสถานะปัจจุบันจริง ๆ ไม่ใช่ภาพเก่า

เขตวัฒนา ซึ่งเป็นที่ตั้งของย่านอโศกและทางแยกอโศก อยู่ในความรับผิดชอบของ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง (อีเมล bkk-phrakhanong@dol.go.th) นี่คือสาขาที่ใช้ยื่นคำขอคัดหรือตรวจสอบโฉนดห้องชุดของคอนโดแถวสุขุมวิท ซอย 21 และ ซอย 23 ข้อดีคือการขอคัด/ตรวจสอบและรับรองสำเนาเอกสารสิทธิ ผู้ยื่นเป็นบุคคลทั่วไปก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสีย แต่ต้องระบุเลขหนังสือแสดงสิทธิ เครื่องหมายที่ดิน หรือที่ตั้งให้ชัดเจน

1. ขอเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) และที่ตั้งห้องจากผู้ขายหรือนายหน้าให้ครบถ้วน
2. เตรียมบัตรประชาชนของตัวเองไปแสดง และจดที่ตั้งโครงการในย่านอโศกให้ชัด
3. เดินทางไปที่สำนักงานที่ดินสาขาพระโขนง ซึ่งดูแลพื้นที่เขตวัฒนา
4. กรอกคำขอคัด/ตรวจสอบและรับรองสำเนา โดยระบุเลขหนังสือแสดงสิทธิหรือที่ตั้งให้ชัด
5. ชำระค่าธรรมเนียมและรับสำเนาที่คัดรับรองไปอ่านทีละช่องก่อนตัดสินใจวางมัดจำ