ซื้อคอนโดติดจำนองอโศก: ไถ่ถอนก่อนโอนที่กรมที่ดินเขตวัฒนายังไงให้ปลอดภัย

คอนโดติดจำนองหมายถึงห้องชุดที่เจ้าของยังผ่อนกับธนาคารไม่หมด โฉนดห้องชุด (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) ยังอยู่ในมือธนาคาร และมีการจดทะเบียน จำนอง ไว้กับตัวห้องที่สำนักงานที่ดิน พูดง่าย ๆ คือห้องนั้นยังถูกใช้เป็นหลักประกันหนี้อยู่ ตราบใดที่ยังไม่ปลดภาระจำนอง เจ้าของก็โอนขายให้ใครไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์หนี้ก้อนนั้นก่อน

ในย่านอโศกเรื่องนี้พบบ่อยกว่าหลายย่าน เพราะตลาดคอนโดมือสองที่นี่หนาแน่นและมีตึกสูงอายุหลายปีเรียงรายตาม ถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท ซอย 21) และ สุขุมวิท ซอย 23 คอนโดจำนวนมากถูกซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า เจ้าของหลายรายปล่อยห้องให้ชาวต่างชาติที่ทำงานแถวตึกสำนักงานรอบแยกอโศกหรือย่านสถานทูตถนนอโศกมนตรี โดยที่ตัวเองยังผ่อนธนาคารอยู่ เมื่อถึงเวลาขาย ห้องเหล่านั้นจึงยังติดจำนองแทบทั้งนั้น

วิธีที่ปลอดภัยที่สุดในการ ซื้อคอนโดติดจำนองอโศก คือการนัดทำรายการทั้งหมดในวันเดียวที่สำนักงานที่ดิน โดยให้ครบสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารเจ้าหนี้เดิมของผู้ขาย สำหรับห้องชุดในย่านอโศกซึ่งอยู่ในเขตวัฒนา สำนักงานที่รับผิดชอบคือ สำนักงานที่ดินเขตวัฒนา หลักการคือนำเงินส่วนหนึ่งไปปิดยอดหนี้เพื่อไถ่ถอนจำนองก่อน แล้วจึงจดทะเบียนไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องในคราวเดียว ไม่ควรจ่ายเงินก้อนใหญ่ล่วงหน้าก่อนเห็นยอดหนี้และเอกสารสิทธิจริง

1. ก่อนถึงวันนัด ตรวจยอดหนี้คงค้างจริงจากธนาคารเจ้าหนี้ของผู้ขาย และนัดวันโอนให้ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่มาร่วมที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนา — หากเป็นทรัพย์ของ SCB ธนาคารกำหนดให้นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดล่วงหน้า 15 วันทำการ
2. ในวันโอน ผู้ซื้อเตรียมเงินส่วนที่เหลือเป็นแคชเชียร์เช็คตามที่ธนาคารเจ้าหนี้ระบุ เพื่อใช้ปิดยอดหนี้ของห้องนั้น
3. เจ้าหน้าที่ธนาคารเจ้าหนี้รับเงินปิดยอดหนี้ แล้วมอบเอกสารให้จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง พร้อมส่งมอบโฉนดห้องชุดฉบับจริง
4. เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง แล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายมาเป็นชื่อผู้ซื้อในคราวเดียวกัน
5. เงินส่วนที่เหลือหลังปิดหนี้ (ถ้ามี) จึงตกเป็นของผู้ขาย โดยทำรายการให้เสร็จภายในวันเดียวทั้งหมด

กรณีที่ยากและพบบ่อยกว่าคือผู้ซื้อไม่ได้จ่ายสด แต่กู้ใหม่จากธนาคารอีกแห่ง เท่ากับต้องมีธนาคารสองฝั่งมาเจอกันที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนาในวันเดียว ฝั่งหนึ่งคือเจ้าหนี้เดิมของผู้ขายที่มารับเงินปิดยอดหนี้แล้วไถ่ถอนจำนองออก อีกฝั่งคือธนาคารผู้ให้กู้รายใหม่ของผู้ซื้อที่จะเข้าจดทะเบียนจำนองของตัวเองทันทีหลังโอนกรรมสิทธิ์เสร็จ จังหวะทั้งหมดต้องต่อเนื่องในที่นั่งเดียว ไม่เช่นนั้นห้องจะหลุดจากหลักประกันเดิมแต่ยังไม่เข้าหลักประกันใหม่ ซึ่งไม่มีธนาคารไหนยอม

• ธนาคารทั้งสองฝั่งต้องตกลงวันนัดโอนตรงกัน และยืนยันว่าจะส่งเจ้าหน้าที่มาร่วมที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนาในวันเดียวกัน
• ผลประเมินราคาและการอนุมัติสินเชื่อของผู้ซื้อต้องเสร็จสมบูรณ์ก่อนลงวันนัด เพราะถ้าวงเงินกู้ยังไม่นิ่ง นัดไปก็เลื่อน
• เผื่อเวลาให้พอกับเงื่อนไขการนัดล่วงหน้า — หากฝั่งใดใช้ SCB ซึ่งกำหนดนัดโอนห้องชุดล่วงหน้า 15 วันทำการ ต้องถอยปฏิทินกลับมาตั้งแต่เนิ่น ๆ
• ยืนยันรูปแบบแคชเชียร์เช็คของแต่ละฝั่งให้ชัด ว่าสั่งจ่ายในนามใคร จำนวนเท่าใด เพื่อไม่ให้ติดขัดหน้าเคาน์เตอร์

กรณีอันตรายที่สุดคือเมื่อ ยอดหนี้คงค้างสูงกว่าราคาขายที่ตกลงกัน เงินที่ผู้ซื้อจ่ายจึงไม่พอปิดหนี้ และธนาคารจะไม่ยอมไถ่ถอนจำนองจนกว่าจะได้ยอดเต็ม ทางออกคือผู้ขายต้องหาเงินสดของตัวเองมาเติมส่วนต่างให้ครบก่อน มิฉะนั้นดีลเดินต่อไม่ได้ สิ่งที่ผู้ซื้อต้องตรวจก่อนจ่ายอะไรทั้งสิ้นคือยอดหนี้คงค้างจริงเป็นตัวเลขจากธนาคารเจ้าหนี้ ไม่ใช่ตัวเลขที่ผู้ขายบอกปากเปล่า และต้องเห็นเอกสารสิทธิของห้องชุดนั้นจริง

• ตาม ป.พ.พ. มาตรา 737 หากผู้รับจำนองบอกกล่าวว่าจะบังคับจำนอง ผู้รับโอนทรัพย์ต้องไถ่ถอนภายใน 60 วันนับแต่วันรับคำบอกกล่าว — สะท้อนว่าทรัพย์ที่ใกล้ถูกบังคับจำนองมีกรอบเวลาบีบ
• ตาม ป.พ.พ. มาตรา 738 ผู้รับโอนที่จะไถ่ถอนต้องบอกกล่าวแก่ลูกหนี้ชั้นต้น และส่งคำเสนอขอชำระเงินไปยังเจ้าหนี้ที่จดทะเบียนไว้ทุกราย
• ตรวจสัญญาจำนองว่ามีข้อความให้ห้องนี้ค้ำประกันหนี้ทุกประเภทของลูกหนี้กับธนาคารหรือไม่ เพราะหากห้องค้ำเฉพาะหนี้ของตัวเอง โดยทั่วไปธนาคารต้องปลดจำนองเมื่อปิดยอดหนี้ของห้องนั้น
• จำไว้ว่าหากบุคคลอื่นออกเงินไถ่ถอนจำนองแทนเจ้าของ ไม่ได้ทำให้ผู้นั้นได้กรรมสิทธิ์ในห้อง เพียงแต่มีสิทธิเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยเท่านั้น