ซื้อคอนโดอโศกวิวสวนเบญจกิติ เช็กแนวตึกบังวิวให้จบก่อนวางเงินจอง

เวลาเซลส์บอกว่าห้องนี้ "วิวสวนเบญจกิติ" แล้วบวกราคาให้อีกหลายแสนถึงหลักล้าน สิ่งที่คุณกำลังจ่ายจริง ๆ ไม่ใช่ตัวสวน เพราะสวนป่าเบญจกิติไม่มีทางหายไปไหน แต่คือ ที่ดินแคบ ๆ ระหว่างตึกของคุณกับขอบสวน ต่างหาก สวนเบญจกิติตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย บนพื้นที่โรงงานยาสูบเดิม ส่วนสวนป่าเบญจกิติมีพื้นที่ประมาณ 320 ไร่ รวมกับสวนเดิมราว 450 ไร่ มีทางเดินลอยฟ้า (Skywalk) ยาว 1.6 กิโลเมตรเป็นขอบที่มองเห็นได้ชัดจากตึกสูง คอนโดฝั่งอโศกมนตรี (สุขุมวิท ซอย 21) และสุขุมวิท ซอย 23 ส่วนใหญ่ไม่ได้ติดสวน แต่มองข้ามพื้นที่ที่ต่ำกว่าและย่านคลองเตยไปจรดสวน ช่องว่างตรงนั้นแหละคือตัวตัดสินว่าวิวจะอยู่หรือไป

ข่าวดีคือคุณเช็กได้เองก่อนคุยกับเซลส์ เครื่องมือหลักมีสองตัว ตัวแรกคือระบบตรวจสอบผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Landuse Plan) ของกรมโยธาธิการและผังเมือง ที่ plludds.dpt.go.th/landuse ซึ่งให้คุณจิ้มดูแปลงที่ดินริมถนนรัชดาภิเษกและฝั่งอโศกมนตรีได้ทีละแปลงว่าเป็นโซนสีอะไร อีกตัวคือแอป "Check ผังเมือง กทม." (th.go.bangkok.cityplangis) ของสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง สำหรับดูข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมของกรุงเทพฯ สองตัวนี้จะบอกคุณว่าแปลงที่ขวางวิวอยู่นั้น ตามกฎหมายสร้างสูงได้แค่ไหนในกรณีเลวร้ายที่สุด ซึ่งสำคัญกว่าสิ่งที่ตั้งอยู่ตอนนี้มาก

1. เปิด plludds.dpt.go.th/landuse แล้วค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดินที่อยู่ระหว่างตึกของคุณกับขอบสวนเบญจกิติ ดูว่าโซนสีผังเมืองเป็นสีอะไร เพราะสีเป็นตัวกำหนดประเภทและความเข้มข้นของการใช้ที่ดิน
2. เปิดแอป Check ผังเมือง กทม. เช็กแปลงเดียวกันซ้ำ เพื่อดูข้อกำหนด FAR และเงื่อนไขการก่อสร้างตามผังเมืองรวมฉบับที่ใช้บังคับอยู่
3. ดูค่า FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ซึ่งตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 กำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 10 ต่อ 1 สำหรับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ยิ่งแปลงใหญ่ FAR ยิ่งแปลงเป็นตึกสูงได้มาก
4. ประเมินว่าแปลงนั้นเข้าข่าย "อาคารสูง" (สูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป) หรือ "อาคารขนาดใหญ่พิเศษ" (พื้นที่รวมทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ได้หรือไม่ เพราะสองประเภทนี้คือสิ่งที่จะขึ้นมาบังวิวได้จริง

ต่อให้แปลงข้างหน้าสร้างตึกสูงได้ วิวของคุณอาจยังรอด ถ้ามีช่องว่างมากพอ กลไกที่สร้างช่องว่างนั้นคือ ระยะร่น กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดว่าผนังที่มีช่องเปิด เช่น หน้าต่างหรือระเบียง ถ้าสูงเกิน 23 เมตร ต้องร่นห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 6 เมตร ส่วนช่องเปิดที่สูง 9–23 เมตร ร่นอย่างน้อย 3 เมตร นอกจากนี้ยังมีระยะร่นจากถนนที่ช่วยเปิดช่องว่างเพิ่ม สิ่งที่คุณต้องแปลงเป็นการวัดจริงคือ ระยะจากตึกคุณถึงแปลงเปล่า และดูว่าตึกในอนาคตบนแปลงนั้นจะยืนชิดได้แค่ไหนตามกฎหมาย

• ผนังช่องเปิดสูงเกิน 23 เมตร ต้องร่นจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 6 เมตร — นี่คือช่องว่างขั้นต่ำที่ตึกใหม่ต้องเว้นจากแนวที่ดิน
• ผนังช่องเปิดสูง 9–23 เมตร ต้องร่นอย่างน้อย 3 เมตร — ส่วนเตี้ยลงมาเว้นน้อยกว่า จึงบังวิวชั้นล่างได้มากกว่า
• อาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร ถ้าถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
• ถนนกว้าง 10–20 เมตร ร่นไม่น้อยกว่า 1 ใน 10 ของความกว้างถนน และถนนกว้างเกิน 20 เมตร ร่นจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 2 เมตร — ยิ่งถนนแคบ ระยะร่นยิ่งมาก ช่องว่างยิ่งเยอะ

เมื่อรู้ความเสี่ยงแล้ว ให้แปลงเป็นเกณฑ์เลือกห้อง โดยทั่วไปห้องชั้นสูง (มักพูดถึงตั้งแต่ชั้น 25 ขึ้นไป) ทางฝั่งทิศตะวันตกเฉียงใต้ที่หันเข้าสวนเบญจกิติ จะข้ามสิ่งกีดขวางระดับกลางได้มากกว่า แต่ย้ำว่านี่เป็นแนวทางที่ต้องตรวจรายโครงการ ไม่ใช่การรับประกัน เพราะแต่ละตึกบนอโศกมนตรีและสุขุมวิท ซอย 23 มีความสูงและตำแหน่งต่างกัน ที่สำคัญที่สุดคืออย่าตัดสินจากเรนเดอร์หรือภาพโบรชัวร์ ให้ไปยืนดูวิวจริง และดูให้ถูกเวลา