เช่าคอนโดอโศกเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าคอนโดหรือไม่

หัวใจอยู่ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งวางเส้นแบ่งไว้ที่ 3 ปี อย่างชัดเจน การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กฎหมายจะบังคับให้ฟ้องร้องกันได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น พูดง่าย ๆ คือส่วนที่เกินจาก 3 ปีนั้นไม่ได้หายไปในแง่ข้อตกลงระหว่างคุณกับเจ้าของห้อง แต่มันกลายเป็นข้อตกลงที่ศาลไม่รับบังคับให้ ถ้าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะไม่ทำตาม

อีกเพดานที่ควรรู้คือมาตรา 540 ซึ่งกำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้าเขียนไว้เกินกว่านั้น กฎหมายจะลดลงมาเหลือ 30 ปีโดยอัตโนมัติ สำหรับคนเช่าคอนโดทั่วไปในย่านนี้ ตัวเลข 30 ปีแทบไม่เกี่ยว เพราะคอนโดรอบ ๆ ถนนอโศกมนตรีและสุขุมวิท ซอย 23 ส่วนใหญ่ปล่อยเช่าเป็นสัญญา 1 ปีต่ออายุไปเรื่อย ๆ เส้นแบ่ง 3 ปีจึงเป็นจุดที่ผู้เช่ารายเดือนหรือรายปีแทบไม่มีวันแตะ ส่วนสัญญาที่ต้องระวังคือสัญญาระยะยาวขององค์กรหรือชาวต่างชาติที่ทำทีเดียว 4-5 ปีขึ้นไป ส่วนสัญญา 3 ปีหรือต่ำกว่าไม่ต้องจดทะเบียน และไปว่าด้วยเรื่องเงินมัดจำกับเงื่อนไขระยะสั้นในอีกบทความหนึ่งแทน

เหตุผลที่การจดทะเบียนสำคัญไม่ได้อยู่แค่ระหว่างคุณกับเจ้าของคนปัจจุบัน แต่อยู่ที่ผลผูกพันต่อ บุคคลภายนอก สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนบังคับได้เพียง 3 ปีแรกต่อผู้ให้เช่ารายเดิมเท่านั้น และบังคับต่อคนที่มาซื้อทรัพย์สินต่อไปไม่ได้ ซึ่งแนวคำพิพากษาศาลฎีกาก็เดินตามหลักนี้ ลองนึกภาพผู้เช่าที่ทำสัญญา 4 ปีในคอนโดใกล้ BTS อโศก ทางออก 3 แล้วกลางสัญญาเจ้าของตัดสินใจขายห้องทิ้ง ถ้าสัญญาไม่ได้จดทะเบียน เจ้าของใหม่ไม่จำเป็นต้องผูกพันตามสัญญาเดิมของคุณ และอาจขอห้องคืนได้

ด้วยเหตุนี้ ชาวต่างชาติที่เซ็นสัญญายาวจึงมีเดิมพันสูงกว่าคนเช่าปีต่อปี ค่าย้ายเข้าประเทศ ค่าตกแต่งห้อง หรือการใช้ที่อยู่จดทะเบียนกับบริษัทแถวตึกจีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ เพลส ล้วนเป็นต้นทุนที่หายไปทันทีถ้าถูกขอห้องคืนกลางคัน ก่อนจะยืนยันให้เจ้าของจดทะเบียน ควรปรึกษาทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยเพื่อตรวจเงื่อนไขและผลผูกพันให้ตรงกับกรณีของคุณ เพราะรายละเอียดแต่ละสัญญาต่างกัน

ตัวเลขที่ต้องรู้มีสองก้อน ก้อนแรกคือ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าในอัตรา 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา ซึ่งโดยทั่วไปแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า คือฝ่ายละ 0.5% ก้อนที่สองคืออากรแสตมป์ในอัตรา 0.1% ของค่าเช่ารวม จุดที่คนพลาดบ่อยคือความหมายของคำว่า ค่าเช่า ที่ใช้เป็นฐานคำนวณ กฎหมายให้รวมค่าตอบแทนการเช่า เงินกินเปล่า (key money) ค่ารังวัดที่ดิน เงินสมทบค่าก่อสร้าง และเงินอื่น ๆ ที่ผู้เช่าจ่ายให้ผู้ให้เช่าเพื่อประโยชน์แห่งการเช่า ไม่ใช่แค่ค่าเช่ารายเดือนคูณจำนวนเดือน

ถ้าในดีลนี้มีเงินกินเปล่าหรือเงินสมทบค่าตกแต่งเพิ่มเข้ามา ต้องเอามาบวกในฐานค่าเช่ารวมก่อนคูณเปอร์เซ็นต์ ทำให้ค่าธรรมเนียมจริงสูงกว่าที่คำนวณจากค่าเช่ารายเดือนอย่างเดียว ตัวเลขทั้งหมดข้างบนเป็นเพียงตัวอย่างให้เห็นวิธีคิด ไม่ใช่ราคาค่าเช่าจริงของคอนโดย่านอโศก และอัตราค่าธรรมเนียมกับเงื่อนไขการแบ่งจ่ายอาจปรับได้ตามที่ตกลงกัน จึงควรยืนยันตัวเลขล่าสุดและวิธีคำนวณฐานค่าเช่ากับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินหรือทนายก่อนวางแผนงบ

สำหรับคอนโดมิเนียม การจดทะเบียนสัญญาเช่าต้องทำที่สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งห้องชุดตั้งอยู่ ห้องในย่านอโศก เช่น แถบถนนอโศกมนตรี สุขุมวิท ซอย 21 หรือ ซอย 23 อยู่ในเขตวัฒนา จึงต้องไปจดที่สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่เขตวัฒนา ตัวเอกสารที่ใช้จดคือแบบฟอร์มสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการของสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นเอกสารราชการหน้าเดียวมีตราครุฑ โดยผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องลงนามและแนบสัญญาเช่าฉบับจริงประกอบไปด้วย

1. ทำสัญญาเช่าฉบับจริงให้ครบถ้วน ระบุอายุสัญญา ค่าเช่า และเงินอื่น ๆ ที่จ่ายเพื่อประโยชน์แห่งการเช่า ให้ตรงกับที่จะแจ้งต่อเจ้าหน้าที่
2. กรอกแบบฟอร์มสัญญาเช่าราชการหน้าเดียวที่มีตราครุฑของสำนักงานที่ดิน แล้วแนบสัญญาเช่าฉบับจริงเป็นเอกสารประกอบ
3. ผู้เช่าและผู้ให้เช่าลงนามในแบบฟอร์ม โดยทั้งสองฝ่ายต้องไปด้วยตนเองหรือมอบอำนาจให้ตัวแทนไปแทนอย่างถูกต้อง
4. ยื่นที่สำนักงานที่ดินเขตวัฒนาซึ่งดูแลพื้นที่ห้องชุดในย่านอโศก ชำระค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ตามฐานค่าเช่ารวม
5. รับหลักฐานการจดทะเบียนและเก็บสำเนาไว้ทั้งสองฝ่าย เพื่อใช้ยันสิทธิหากห้องเปลี่ยนมือในอนาคต