โควตาต่างชาติเต็ม? ทำ leasehold คอนโดต่างชาติที่อโศกแทนได้ไหม

เวลาต่างชาติซื้อคอนโดในไทย สิ่งที่คนส่วนใหญ่นึกถึงคือการถือ กรรมสิทธิ์ (freehold) คือมีชื่อตัวเองอยู่บนโฉนดห้องชุด เป็นเจ้าของเต็มตัว โอนขายและส่งต่อเป็นมรดกได้ แต่ leasehold ไม่ใช่แบบนั้น มันคือ 'สิทธิการเช่า' — สิทธิตามสัญญาที่จะได้ใช้ห้องนั้นตามระยะเวลาที่ตกลงกัน โดยกรรมสิทธิ์บนโฉนดยังเป็นของเจ้าของคนไทยอยู่ พูดง่ายๆ คือคุณได้สิทธิ 'อยู่และใช้' ไม่ใช่สิทธิ 'เป็นเจ้าของ'

จุดสำคัญที่ทำให้ leasehold ใช้ได้จริงคือ การเช่าไม่ถูกนับรวมในโควตา 49% เพราะห้องยังคงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อคนไทย โควตาต่างชาติจึงไม่ขยับ เมื่อ freehold ในตึกที่คุณหมายตาเต็มแล้ว leasehold จึงเป็นช่องทางที่เหลืออยู่ในการเข้าถึงห้องนั้น ส่วนวิธีตรวจสอบว่าโควตา freehold ในอาคารเต็มหรือยัง เราแยกอธิบายไว้ในคู่มือหลักเรื่องโควตาต่างชาติ 49% ที่นี่จะโฟกัสเฉพาะกลไกของ leasehold

หัวใจของ leasehold คือระยะเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเกิน 30 ปีไม่ได้ ถ้าเขียนไว้เกินกว่านั้น ส่วนที่เกินจะถูกลดลงเหลือ 30 ปีโดยผลของกฎหมาย และตามมาตรา 538 สัญญาเช่าที่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น สัญญา 30 ปีจึงต้องจดทะเบียน ไม่ใช่แค่เซ็นกันเองแล้วเก็บไว้

1. ตกลงเงื่อนไขกับเจ้าของห้อง — ระยะเวลา ค่าเช่ารวมตลอดสัญญา สิทธิต่ออายุ และเงื่อนไขการโอนสิทธิให้คนอื่น
2. ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุรายละเอียดให้ครบ ไม่ใช้แบบฟอร์มลวกๆ
3. นำสัญญาไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ห้องตั้งอยู่ (คอนโดย่านอโศกอยู่ในเขตวัฒนา)
4. ชำระค่าธรรมเนียมจดทะเบียนรวมประมาณ 1.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา โดยจ่ายจากยอดค่าเช่ารวมทั้งก้อน

เหตุผลอยู่ที่ธรรมชาติของ 'คำมั่นจะต่ออายุการเช่า' มันเป็นสิทธิตามสัญญาส่วนบุคคลระหว่างคุณกับเจ้าของคนปัจจุบัน ไม่ใช่สิทธิที่ผูกติดกับตัวห้อง ถ้าเจ้าของขายห้องหรือตึกให้คนใหม่ที่ไม่ได้ตกลงตามคำมั่นนั้นด้วย เจ้าของรายใหม่ก็ไม่ผูกพัน คุณอาจต่ออายุไม่ได้เมื่อครบ 30 ปี ในย่านที่ตึกเปลี่ยนมือได้อย่างอโศก นี่ไม่ใช่เรื่องไกลตัว อีกจุดคือมรดก โดยหลักสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าที่ลงนาม และสิ้นสุดโดยอัตโนมัติเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ไม่ตกทอดให้ทายาทเอง ต่างจาก freehold ที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่งต่อเป็นมรดกได้

• สัญญาระบุคำมั่นต่ออายุไว้ชัดเจนหรือไม่ และมีข้อผูกพันเจ้าของรายใหม่กรณีเปลี่ยนมือหรือเปล่า
• มีเงื่อนไขให้สิทธิการเช่าตกทอดถึงทายาทเป็นลายลักษณ์อักษรไหม ถ้าไม่มี สิทธิจะจบเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต
• จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าครอบคลุมช่วงใดบ้าง และช่วงที่จ่ายไปนั้นบังคับได้จริงตามกฎหมายหรือไม่
• สิ่งเหล่านี้ควรให้ทนายตรวจสัญญายืนยัน ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำเร็จรูป

สมมติว่าในตึกเดียวกันแถวสุขุมวิท ซอย 23 มีห้องให้เลือกทั้งแบบ freehold และ leasehold ความต่างไม่ได้อยู่แค่ราคา แต่อยู่ที่สิ่งที่คุณถืออยู่ในมือ freehold คือกรรมสิทธิ์ที่อยู่กับคุณไปเรื่อยๆ ส่วน leasehold คือสิทธิใช้ที่มีเพดาน 30 ปี และมูลค่าจะค่อยๆ ลดลงตามจำนวนปีที่เหลือน้อยลง ยิ่งใกล้ครบสัญญา ยิ่งขายต่อยาก

ถ้าเป้าหมายคืออยู่ยาว ถือเป็นทรัพย์สิน และส่งต่อให้ลูกหลาน freehold ตอบโจทย์กว่าชัดเจน แต่ถ้าโจทย์คือการได้ห้องเฉพาะยูนิตในทำเลเดินถึง BTS อโศกและ MRT สุขุมวิท ในตึกที่โควตา 49% เต็มไปแล้ว leasehold ก็เป็นทางที่ใช้ได้จริงเมื่อคุณเข้าใจข้อจำกัดของมัน ไม่ว่าจะเลือกทางไหน ให้ทนายด้านอสังหาริมทรัพย์อ่านสัญญาฉบับจริงก่อนเซ็นเสมอ บทความนี้อธิบายกลไก ไม่ใช่คำรับประกันทางกฎหมาย และตัวเลขค่าธรรมเนียมควรตรวจสอบอีกครั้ง ณ วันที่คุณทำสัญญา