กู้ซื้อคอนโดอโศก 6-12 ล้าน ให้ผ่านง่ายขึ้น: เช็ก LTV และวงเงินก่อนยื่นแบงก์

เรื่องที่ทำให้คนพลาดตั้งแต่ยังไม่ได้ยื่นกู้จริงคือ แบงก์ไม่ได้ให้กู้ตามราคาที่ผู้ขายตั้ง แต่ให้ตามราคาประเมินที่ธนาคารตีเอง สำหรับห้องรีเซลราคา 6-12 ล้านย่านอโศกที่ผ่านมือมาหลายทอด ช่องว่างระหว่างสองตัวเลขนี้มักกว้างกว่าคอนโดใหม่ในทำเลรอบนอก เพราะราคาตั้งขายมักบวกความคาดหวังของเจ้าของเดิมเข้าไป ยิ่งเป็นตึกที่อยู่ในระยะเดินถึง BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท ราคาตั้งยิ่งสูง แต่ราคาประเมินจะขยับตามหลักเกณฑ์ของแบงก์ ไม่ใช่ตามใจตลาด

• ระยะเดินถึงสถานี — ห้องที่เดินถึงทางออก BTS อโศก หรือ MRT สุขุมวิท ภายในไม่กี่นาที มักได้ราคาประเมินดีกว่าห้องที่ต้องต่อวินมอเตอร์ไซค์เข้าซอยลึกอย่างสุขุมวิท ซอย 23
• อายุอาคาร — ตึกเก่าบนถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท ซอย 21) ที่สร้างมานานหลายสิบปี มักถูกประเมินต่ำกว่าตึกที่อายุน้อยกว่าในทำเลเดียวกัน
• ชั้นและวิว — ห้องชั้นสูงที่มองเห็นสวนเบญจกิติ หรือไม่ติดตึกบัง มักได้ราคาประเมินสูงกว่าห้องชั้นล่างวิวอับ
• กรรมสิทธิ์ freehold หรือ leasehold — ห้องลีสโฮลด์ที่เหลืออายุสัญญาเช่าไม่มาก มักถูกประเมินต่ำลงตามจำนวนปีที่เหลือ

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญากู้ใหม่ตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 ให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน ความสำคัญของช่วงเวลานี้อยู่ที่ราคาห้อง เพราะย่านอโศกคาบเกี่ยวเส้นแบ่ง 10 ล้านบาทพอดี ห้องราคาต่ำกว่า 10 ล้านกู้ได้ 100% ตั้งแต่สัญญาที่สองเป็นต้นไป ส่วนห้องราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปกู้ได้ 100% ตั้งแต่สัญญาแรก นั่นหมายความว่าห้องราคา 11-12 ล้านในตึกใกล้ทางแยกอโศก อยู่ในกลุ่มที่ได้สิทธิเต็มตั้งแต่หลังแรก

นอกจาก LTV แล้ว สิ่งที่กำหนดวงเงินจริงคือรายได้ ธนาคารมักคุมสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ไว้ไม่เกิน 40-50% ของรายได้สุทธิต่อเดือน และมีสูตรประมาณวงเงินกู้สูงสุดคร่าว ๆ คือ (รายได้ x 40%) x 150 บนสมมติฐานผ่อน 30 ปี ตัวเลขนี้ช่วยให้เห็นภาพว่ารายได้ระดับไหนถึงจะเอื้อมห้องราคา 6-12 ล้านย่านอโศกได้ แต่อัตราดอกเบี้ยและตัวคูณจริงเปลี่ยนตามแบงก์และภาวะตลาด ตัวเลขข้างล่างเป็นเพียงภาพประมาณ ณ ช่วงที่เขียน ควรตรวจสอบกับแบงก์อีกครั้ง

• ตัวเลขงวดผ่อนข้างต้นเป็นการประมาณบนดอกเบี้ยและระยะผ่อนสมมติ ควรขอให้แบงก์คำนวณตามอัตราจริงในวันที่ยื่น
• ตึกลีสโฮลด์เก่าบนถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท ซอย 21) อาจได้ระยะผ่อนสั้นกว่าปกติ เพราะจำนวนปีเช่าที่เหลือและอายุอาคารเป็นตัวจำกัดระยะเวลากู้
• ระยะผ่อนที่สั้นลงแปลว่างวดต่อเดือนสูงขึ้น ทำให้ DSR ตึงขึ้น และวงเงินที่อนุมัติได้จริงอาจลดลงจากตารางข้างต้น
• มีเพดานอายุผู้กู้เข้ามาเกี่ยวด้วย เช่น ธอส. ให้ผ่อนสูงสุด 40 ปี โดยอายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 70 ปี (บางกลุ่มข้าราชการตุลาการ/อัยการ ได้ถึง 75 ปี) ผู้ซื้อวัยใกล้เกษียณจึงมักถูกลดระยะผ่อน

1. บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้กู้ (และผู้กู้ร่วมถ้ามี)
2. หลักฐานรายได้ — พนักงานประจำใช้สลิปเงินเดือนย้อนหลังและหนังสือรับรองเงินเดือน ส่วนผู้ประกอบอาชีพอิสระใช้เอกสารการเดินบัญชีและหลักฐานรายได้ของกิจการ
3. รายการเดินบัญชีธนาคาร (statement) ย้อนหลังตามที่แบงก์กำหนด
4. หลักฐานภาระหนี้ที่มีอยู่ เช่น สินเชื่อรถ บัตรเครดิต เพื่อให้แบงก์คำนวณ DSR
5. เอกสารกรรมสิทธิ์และสัญญาซื้อขายของห้องที่จะซื้อ รวมถึงข้อมูลกรรมสิทธิ์ freehold/leasehold ของตึก