ตรวจรับคอนโดก่อนโอนย่านอโศก: เช็กลิสต์งานระบบและผนังก่อนเซ็นรับมอบ

วันรับมอบห้องคือวันที่คุณมีอำนาจต่อรองสูงสุด และมันจะหายไปเกือบทั้งหมดทันทีที่คุณเซ็นรับมอบแล้วไปโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน เพราะตราบใดที่ยังไม่เซ็น ผู้ประกอบการมีแรงจูงใจที่จะแก้งานให้คุณเพื่อปิดการโอน แต่พอเซ็นและโอนเสร็จ ห้องกลายเป็นของคุณเต็มตัว การไล่แก้ตำหนิย้อนหลังจะยากขึ้นและใช้เวลามากขึ้น สำหรับคนที่กำลังจะรับห้องในคอนโดแถวแยกอโศกหรือฝั่งซอยสุขุมวิท 23 หลักคิดจึงตรงกันข้ามกับการรีบเซ็นให้จบ ๆ คือต้องตรวจให้ครบและบันทึกให้หมดก่อน แล้วค่อยเซ็น

กลไกจึงชัดเจน ยิ่งบันทึกตำหนิเป็นลายลักษณ์อักษรครบเท่าไรก่อนเซ็น คุณยิ่งมีหลักฐานผูกกับสิทธิรับประกันนั้นมากเท่านั้น ตำหนิที่จดไว้และให้ผู้ประกอบการรับทราบก่อนโอน คือสิ่งที่ใช้อ้างอิงได้ภายหลัง ส่วนตำหนิที่ไม่ได้จด มักกลายเป็นภาระของคุณเอง ทั้งนี้เงื่อนไขและระยะเวลารับประกันจริงอาจต่างกันในแต่ละสัญญา จึงควรอ่านสัญญาจะซื้อจะขายของคุณเองและ ให้ผู้เชี่ยวชาญหรือนักกฎหมายช่วยยืนยันเงื่อนไขปัจจุบัน ก่อนตัดสินใจ อย่าถือว่าตัวเลข 5 ปีและ 2 ปีเป็นคำตอบสำเร็จรูปโดยไม่ตรวจสอบ

งานระบบน้ำและแอร์คือกลุ่มที่ซ่อนปัญหาได้แนบเนียนที่สุด เพราะดูด้วยตาเปล่าไม่ออก ต้องลงมือทดสอบจริงตอนอยู่ในห้อง ข้อดีคือแต่ละจุดใช้อุปกรณ์น้อยและทำเรียงตามลำดับได้ ให้ทำตามขั้นตอนด้านล่างทีละข้อในวันตรวจห้อง อย่าข้าม เพราะบางการทดสอบต้องเปิดน้ำทิ้งไว้ระหว่างที่คุณไปตรวจจุดอื่น

1. เปิดก๊อกน้ำทุกจุดพร้อมกัน ทั้งอ่างล้างหน้า อ่างครัว ฝักบัว และก๊อกอื่น เพื่อดูว่าน้ำยังไหลแรงอยู่หรือไม่เมื่อใช้พร้อมกัน เป็นการเช็กแรงดันน้ำในสภาพใช้งานจริง
2. เปิดน้ำในห้องน้ำและครัวทิ้งไว้ เพื่อดูการระบายน้ำว่าไหลลงได้ดี ไม่ขังท่วมหรือระบายช้าผิดปกติ
3. ปิดน้ำทุกจุดให้สนิท แล้วไปดูมาตรวัดน้ำ ถ้ามาตรยังหมุนอยู่ทั้งที่ไม่มีการใช้น้ำ แสดงว่ามีจุดรั่วซึมในระบบท่อ
4. วางลูกแก้วบนพื้นห้องน้ำหลาย ๆ จุด เพื่อดูว่าลูกแก้วและน้ำไหลลงรูระบายน้ำ ไม่ค้างเป็นแอ่งตามมุมพื้น
5. ตรวจระบบแอร์ ดูการรั่วซึมของท่อน้ำยาแอร์และท่อน้ำทิ้ง (ท่อน้ำคอนเดนเสท) และตรวจว่ารูระบายน้ำทิ้งไม่มีเศษปูนหรือขยะอุดตัน

งานเก็บผิวและงานไฟฟ้าเป็นกลุ่มที่คนตรวจเองมองข้ามบ่อยที่สุด เพราะห้องเปล่าดูสะอาดเรียบร้อยจนเผลอเชื่อสายตา แต่พื้นที่ปรับไม่เรียบ กระเบื้องที่ปูไม่แน่น หรือปลั๊กที่ไม่มีสายดิน จะกลายเป็นปัญหาหลังเข้าอยู่ทันที วิธีตรวจไม่ต้องใช้เครื่องมือแพง ขอแค่เดินให้ทั่ว เคาะให้ครบ และมีไขควงวัดไฟติดตัว ตารางด้านล่างสรุปว่าแต่ละจุดตรวจอย่างไรและสัญญาณอันตรายคืออะไร

งานไฟฟ้าเป็นเรื่องความปลอดภัย ไม่ใช่แค่ความเรียบร้อย ปลั๊กที่ควรเป็นแบบ 3 ตามีสายดินแต่กลับไม่มี คือสิ่งที่ต้องจดและให้แก้ก่อนโอน ไม่ใช่เรื่องที่จะยอมรับไว้ก่อนแล้วค่อยว่ากัน ส่วนวงกบหน้าต่างที่มีรอยน้ำ มักโยงกับปัญหาการกันน้ำของอาคาร ซึ่งสำคัญมากสำหรับห้องชั้นสูงที่รับลมฝนเต็ม ๆ อย่างหลายอาคารริมถนนอโศกมนตรีและใกล้แยกอโศก จดทุกจุดไว้ให้ครบ อย่าไว้ใจว่าเดี๋ยวค่อยแจ้ง

เรื่องหนึ่งที่เช็กลิสต์ทั่วไปไม่บอก คือเวลาที่ควรไปตรวจ สำหรับห้องย่านอโศก เสียงและฝุ่นจากถนนคือปัจจัยที่ประเมินได้จริงก็ต่อเมื่อไปตรวจในเวลาที่ถนนใช้งานหนักจริง บริเวณแยกอโศก-สุขุมวิท และถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท ซอย 21) มีการจราจรหนาแน่นเป็นประจำ โดยช่วงเช้าราว 7–8 โมงเป็นชั่วโมงเร่งด่วน จึงเป็นเวลาที่เหมาะจะปิดหน้าต่างแล้วฟังว่าเสียงลอดเข้ามามากแค่ไหน และสังเกตว่ามีฝุ่นเล็ดผ่านขอบหน้าต่างหรือไม่ ห้องที่หันหน้าเข้าถนนอโศกมนตรีหรือมองเห็นเทอร์มินอล 21 อโศกจะรับผลนี้มากที่สุด ต่างจากห้องที่หันเข้าด้านซอยในหรือฝั่งสวนเบญจกิติ

1. ถ่ายรูปตำหนิทุกจุดให้ชัด พร้อมจดตำแหน่งกำกับ เช่น มุมไหนของห้อง ผนังด้านใด ปลั๊กจุดที่เท่าไร
2. รวบรวมเป็นรายการตำหนิเป็นลายลักษณ์อักษร ยื่นให้ผู้ประกอบการรับทราบและลงนามรับเรื่องก่อนวันโอน
3. ให้แก้ตำหนิให้เรียบร้อยก่อนไปโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน อย่าเซ็นรับมอบทั้งที่ยังมีจุดค้าง
4. เก็บสำเนารายการตำหนิและหลักฐานภาพไว้กับตัวเองทุกฉบับ
5. นัดกลับไปตรวจซ้ำเฉพาะจุดที่แจ้งแก้ ว่าแก้จริงและแก้ถูกจุดหรือไม่