ค่าโอนคอนโดอโศก 8-10 ล้าน ที่ดินพระโขนง ต้องเตรียมเงินเท่าไร
ค่าโอนคอนโดอโศกเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อขายห้องราคา 8-10 ล้านบาทในย่านนี้มักคำนวณผิด เพราะเข้าใจว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% ที่รัฐประกาศครอบคลุมถึง ทั้งที่จริงมาตรการนี้จำกัดเฉพาะห้องราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทและผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย คอนโดย่านอโศกในช่วงราคานี้จึงต้องเตรียมเงินสำหรับค่าธรรมเนียมโอนเต็ม 2% ตามอัตราปกติ บทความนี้กางบิลจริงทุกรายการที่ต้องจ่ายหน้าโต๊ะโอนสำนักงานที่ดินสาขาพระโขนง พร้อมตัวอย่างตัวเลขจากห้องสมมติราคา 9 ล้านบาท และบอกชัดว่าธรรมเนียมทั่วไปแล้วใครจ่ายอะไร
สารบัญ
ค่าโอนคอนโดอโศกมีอะไรบ้าง และคิดจากฐานราคาไหน
เวลาซื้อคอนโดย่านอโศก—ไม่ว่าจะเป็นห้องริมถนนอโศกมนตรี ใกล้ทางแยกอโศก หรือในซอยที่แยกจากสุขุมวิท ซอย 21—ค่าใช้จ่ายที่โต๊ะโอนไม่ได้มีแค่ราคาห้อง แต่มีบิลค่าธรรมเนียมและภาษีอีกหลายรายการที่รัฐเก็บตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือ ฐานที่ใช้คิดไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงซื้อขายเสมอไป ค่าธรรมเนียมและภาษีจะคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่กรณีตามระเบียบ โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐาน ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาของทางราชการ ไม่เท่ากับราคาตลาดที่คุณจ่ายจริง และมักต่ำกว่า ดังนั้นก่อนไปโอนควรสอบถามราคาประเมินของห้องนั้นกับสำนักงานที่ดินไว้ล่วงหน้า
| รายการ | อัตรา | ฐานที่ใช้คิด |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | ราคาประเมินทุนทรัพย์ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้าเข้าเกณฑ์) | 3.3% | ราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า |
| อากรแสตมป์ (จ่ายแทน ภธพ.) | 0.5% | ราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ตามหลักเกณฑ์กรมสรรพากร | ราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่า) |
| ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) | 1% | วงเงินกู้ |
สังเกตว่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% เป็นคู่ที่จ่าย อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้จ่ายทั้งสองรายการ เงื่อนไขว่าจะตกอันไหนขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครอง ซึ่งจะอธิบายในหัวข้อถัดไป ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากรที่อิงราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง จึงคำนวณเองยากและควรให้เจ้าหน้าที่ที่โต๊ะโอนคิดให้ ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้เป็นการประมาณเพื่อให้เห็นภาพ ควรตรวจสอบราคาประเมินและยอดจริงกับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนนัดโอน
3.3% หรือ 0.5%: เงื่อนไข 5 ปี ที่ทำให้บิลต่างกันหลักแสน
หัวใจที่ทำให้บิลโอนคอนโดอโศกสองห้องราคาเท่ากันจ่ายไม่เท่ากัน อยู่ที่คำถามเดียว คือผู้ขายถือครองห้องมานานแค่ไหน กฎเกณฑ์แบ่งเป็นสองทางชัดเจน ถ้าผู้ขายถือครองห้องน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน กลไกนี้ออกแบบมาเพื่อเก็บภาษีการขายที่มีลักษณะเก็งกำไรระยะสั้นให้หนักกว่าการขายบ้านที่อยู่อาศัยจริงมานาน
- ผู้ขายถือครองห้อง น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี → เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- ผู้ขายถือครองห้อง เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี → เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน (ไม่ต้องเสีย ภธพ.)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า จึงมักคิดจากตัวเลขที่สูงกว่าอากรแสตมป์
- บนคอนโดอโศกราคา 8-10 ล้านบาท ส่วนต่างระหว่าง 3.3% กับ 0.5% (คือ 2.8%) คิดเป็นเงินราวสองแสนกว่าถึงเกือบสามแสนบาท
- เงื่อนไขนี้ผูกกับตัวผู้ขาย ไม่ใช่ผู้ซื้อ ดังนั้นก่อนตกลงราคาควรถามผู้ขายว่าถือครองมากี่ปี
ตัวอย่างจริง: กางบิลคอนโดอโศกใกล้ MRT สุขุมวิท ราคา 9 ล้าน
ลองกางบิลจริงกับคอนโดสมมติหนึ่งห้องในย่านอโศก ราคาซื้อขาย 9 ล้านบาท เดินถึง MRT สุขุมวิท และ BTS อโศกได้ในไม่กี่นาที ผู้ซื้อกู้ธนาคาร 80% คือวงเงินกู้ราว 7.2 ล้านบาท เพื่อให้เห็นภาพชัด ตารางด้านล่างสมมติให้ราคาซื้อขาย 9 ล้านเป็นฐานคิดแทนราคาประเมิน (ซึ่งในความเป็นจริงราคาประเมินมักต่ำกว่า ทำให้ยอดจริงน้อยกว่าตัวเลขนี้) และแยกสองกรณีตามระยะถือครองของผู้ขาย
| รายการ | กรณี A: ผู้ขายถือครอง <5 ปี | กรณี B: ผู้ขายถือครอง >5 ปี |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน 2% | 180,000 บาท | 180,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | 297,000 บาท | — |
| อากรแสตมป์ 0.5% | — | 45,000 บาท |
| ค่าจดจำนอง 1% (วงเงินกู้ 7.2 ล้าน) | 72,000 บาท | 72,000 บาท |
| รวมโดยประมาณ (ยังไม่รวมภาษีหัก ณ ที่จ่าย) | ราว 549,000 บาท | ราว 297,000 บาท |
ใครจ่ายอะไร เอกสารที่ต้องเตรียม และไปที่สาขาพระโขนง
เรื่องใครจ่ายอะไรไม่ใช่กฎหมายตายตัว แต่เป็นธรรมเนียมที่ตกลงกันได้ในสัญญา โดยธรรมเนียมทั่วไป ค่าธรรมเนียมโอน 2% มักตกลงจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายเป็นผู้จ่าย ขณะที่ค่าจดจำนอง 1% ผู้ซื้อที่กู้เป็นผู้จ่าย ทั้งหมดนี้ ต่อรองเปลี่ยนได้ และควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนถึงวันโอน เพื่อไม่ให้มีปัญหาหน้าโต๊ะที่สำนักงานที่ดิน
| รายการ | ผู้ที่จ่ายตามธรรมเนียม |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน 2% | คนละครึ่ง ผู้ซื้อ-ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์ | ผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขาย |
| ค่าจดจำนอง 1% | ผู้ซื้อ |
- บัตรประชาชนตัวจริงของผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมสำเนา (และทะเบียนบ้าน)
- โฉนดห้องชุด (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช.2) ฉบับจริง
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หนังสือมอบอำนาจพร้อมอากรแสตมป์ หากไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง
- กรณีกู้ธนาคาร เตรียมเอกสารสัญญาเงินกู้และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารไปจดจำนองพร้อมกัน
- ทะเบียนสมรส/หนังสือยินยอมคู่สมรส หากเข้าเงื่อนไขสินสมรส
คำถามที่พบบ่อย
คอนโดอโศก 9 ล้านบาท เข้าเกณฑ์ค่าโอน 0.01% ไหม
ไม่เข้าเกณฑ์ เพราะมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมเฉพาะบ้านและคอนโดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทเท่านั้น ห้องราคา 8-10 ล้านบาทต้องเสียค่าโอนเต็ม 2% ตามอัตราปกติ
โอนคอนโดย่านอโศกต้องไปสำนักงานที่ดินเขตไหน
ต้องไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ซึ่งดูแลพื้นที่เขตวัฒนา (รวมย่านอโศก) พระโขนง คลองเตย บางนา และบางจาก ไม่ใช่สำนักงานเขตวัฒนาโดยตรง
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต่างกันอย่างไร
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครองของผู้ขาย ถ้าถือครองห้องน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน โดยไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซ้ำ
ค่าโอนคอนโด ผู้ซื้อหรือผู้ขายจ่าย
ตามธรรมเนียมทั่วไปค่าธรรมเนียมโอน 2% มักตกลงจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขาย ขณะที่ค่าจดจำนอง 1% ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารเป็นผู้จ่าย ทั้งหมดนี้สามารถต่อรองเปลี่ยนแปลงได้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ค่าจดจำนองคอนโดคิดยังไง
ค่าจดจำนองกรณีกู้ธนาคารคิด 1% ของวงเงินกู้ ไม่ใช่ของราคาห้อง โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าส่วนนี้ ควรตรวจสอบยอดที่แน่นอนกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนจริง
ราคาประเมินทุนทรัพย์กับราคาซื้อขายต่างกันยังไง ทำไมสำคัญ
ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาที่ทางราชการกำหนดและมักต่ำกว่าราคาตลาดที่จ่ายจริง ค่าธรรมเนียมและภาษีบางรายการคิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างสองราคานี้ จึงควรสอบถามราคาประเมินของห้องกับสำนักงานที่ดินล่วงหน้าเพื่อประเมินยอดจ่ายจริงให้แม่นยำ
บทสรุป
ก่อนตกลงราคาซื้อขายคอนโดย่านอโศกในช่วง 8-10 ล้านบาท ควรสอบถามราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องนั้นจากสำนักงานที่ดินสาขาพระโขนงล่วงหน้า และให้ทั้งสองฝ่ายตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าใครจ่ายรายการใดบ้าง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาต่อรองหน้าโต๊ะโอนในวันจริง ตัวเลขและเงื่อนไขมาตรการภาษีอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศราชการ จึงควรตรวจสอบอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนวันโอนจริงทุกครั้ง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
ต่างชาติซื้อคอนโดอโศก เช็กโควตาต่างชาติคอนโดอโศกก่อนวางเงินจองอย่างไร
เช็กโควตาต่างชาติคอนโดอโศกจากนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง ไม่ใช่ฟังจากเซลส์ ก่อนวางเงินจองที่มักไม่คืน
TM30 เช่าคอนโดอโศก: ใครแจ้ง ผู้เช่าต่างชาติต้องเตรียมอะไร
TM30 เป็นหน้าที่ของเจ้าบ้าน ไม่ใช่ผู้เช่า แต่ผู้เช่าต่างชาติที่ย้ายเข้าคอนโดอโศกต้องรู้ว่าต้องส่งเอกสารอะไร และขออะไรกลับมาเก็บไว้
เช่าคอนโดอโศกเสียงดัง: เช็กห้องติดอโศกมนตรีก่อนเซ็นสัญญา
ก่อนเช่าห้องติดอโศกมนตรี ควรดูในช่วงรถติดจริง ฟังเสียงทั้งตอนปิดและเปิดช่องเปิด พร้อมตรวจรอยรั่วที่อาจพาฝุ่นเข้าห้อง
เงินประกันเช่าคอนโดอโศก: วางเงินวันเซ็นสัญญาเท่าไร
วางแผนเงินวันเซ็นสัญญาเช่าคอนโดอโศกให้แยกเงินจอง ค่าเช่าล่วงหน้า และเงินประกัน พร้อมหลักฐานที่ควรมีทุกครั้งก่อนโอนเงิน.