ค่าโอนคอนโดอโศก 8-10 ล้าน ที่ดินพระโขนง ต้องเตรียมเงินเท่าไร

เวลาซื้อคอนโดย่านอโศก—ไม่ว่าจะเป็นห้องริมถนนอโศกมนตรี ใกล้ทางแยกอโศก หรือในซอยที่แยกจากสุขุมวิท ซอย 21—ค่าใช้จ่ายที่โต๊ะโอนไม่ได้มีแค่ราคาห้อง แต่มีบิลค่าธรรมเนียมและภาษีอีกหลายรายการที่รัฐเก็บตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือ ฐานที่ใช้คิดไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงซื้อขายเสมอไป ค่าธรรมเนียมและภาษีจะคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่กรณีตามระเบียบ โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐาน ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นราคาของทางราชการ ไม่เท่ากับราคาตลาดที่คุณจ่ายจริง และมักต่ำกว่า ดังนั้นก่อนไปโอนควรสอบถามราคาประเมินของห้องนั้นกับสำนักงานที่ดินไว้ล่วงหน้า

สังเกตว่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% เป็นคู่ที่จ่าย อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้จ่ายทั้งสองรายการ เงื่อนไขว่าจะตกอันไหนขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครอง ซึ่งจะอธิบายในหัวข้อถัดไป ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากรที่อิงราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง จึงคำนวณเองยากและควรให้เจ้าหน้าที่ที่โต๊ะโอนคิดให้ ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้เป็นการประมาณเพื่อให้เห็นภาพ ควรตรวจสอบราคาประเมินและยอดจริงกับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนนัดโอน

หัวใจที่ทำให้บิลโอนคอนโดอโศกสองห้องราคาเท่ากันจ่ายไม่เท่ากัน อยู่ที่คำถามเดียว คือผู้ขายถือครองห้องมานานแค่ไหน กฎเกณฑ์แบ่งเป็นสองทางชัดเจน ถ้าผู้ขายถือครองห้องน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นน้อยกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน กลไกนี้ออกแบบมาเพื่อเก็บภาษีการขายที่มีลักษณะเก็งกำไรระยะสั้นให้หนักกว่าการขายบ้านที่อยู่อาศัยจริงมานาน

• ผู้ขายถือครองห้อง น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี → เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
• ผู้ขายถือครองห้อง เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี → เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน (ไม่ต้องเสีย ภธพ.)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า จึงมักคิดจากตัวเลขที่สูงกว่าอากรแสตมป์
• บนคอนโดอโศกราคา 8-10 ล้านบาท ส่วนต่างระหว่าง 3.3% กับ 0.5% (คือ 2.8%) คิดเป็นเงินราวสองแสนกว่าถึงเกือบสามแสนบาท
• เงื่อนไขนี้ผูกกับตัวผู้ขาย ไม่ใช่ผู้ซื้อ ดังนั้นก่อนตกลงราคาควรถามผู้ขายว่าถือครองมากี่ปี

ลองกางบิลจริงกับคอนโดสมมติหนึ่งห้องในย่านอโศก ราคาซื้อขาย 9 ล้านบาท เดินถึง MRT สุขุมวิท และ BTS อโศกได้ในไม่กี่นาที ผู้ซื้อกู้ธนาคาร 80% คือวงเงินกู้ราว 7.2 ล้านบาท เพื่อให้เห็นภาพชัด ตารางด้านล่างสมมติให้ราคาซื้อขาย 9 ล้านเป็นฐานคิดแทนราคาประเมิน (ซึ่งในความเป็นจริงราคาประเมินมักต่ำกว่า ทำให้ยอดจริงน้อยกว่าตัวเลขนี้) และแยกสองกรณีตามระยะถือครองของผู้ขาย

ผู้ขายที่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม พ.ร.ฎ. 342 ม.4 (เช่น ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรร/ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น ม.4(6)(ก)-(ช) เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา)

เรื่องใครจ่ายอะไรไม่ใช่กฎหมายตายตัว แต่เป็นธรรมเนียมที่ตกลงกันได้ในสัญญา โดยธรรมเนียมทั่วไป ค่าธรรมเนียมโอน 2% มักตกลงจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายเป็นผู้จ่าย ขณะที่ค่าจดจำนอง 1% ผู้ซื้อที่กู้เป็นผู้จ่าย ทั้งหมดนี้ ต่อรองเปลี่ยนได้ และควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายก่อนถึงวันโอน เพื่อไม่ให้มีปัญหาหน้าโต๊ะที่สำนักงานที่ดิน

• บัตรประชาชนตัวจริงของผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมสำเนา (และทะเบียนบ้าน)
• โฉนดห้องชุด (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช.2) ฉบับจริง
• หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด
• หนังสือมอบอำนาจพร้อมอากรแสตมป์ หากไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง
• กรณีกู้ธนาคาร เตรียมเอกสารสัญญาเงินกู้และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารไปจดจำนองพร้อมกัน
• ทะเบียนสมรส/หนังสือยินยอมคู่สมรส หากเข้าเงื่อนไขสินสมรส